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Comment calculer la vétusté d’un bien immobilier ?

Le calcul et l'application de la notion de vétusté dépendent les éventuels frais de remise en état qui vous incomberont au moment de l’état des lieux sortant d’un logement en location.

La vétusté d’un bien immobilier est définie comme l’état de détérioration et d’usure que produit le temps et l’usage normal d’un lieu sur celui-ci. Dans le domaine des assurances, il est également question de dépréciation des équipements, des matériaux et des meubles (pour une location meublée).

Lorsque cette détérioration résulte de l’utilisation dite normale des lieux, elle relève du propriétaire. En revanche, lorsqu’elle est due à un défaut d’entretien ou à une dégradation volontaire de la part du locataire, elle est à la charge de celui-ci.

Comment calculer la vétusté d’un bien immobilier ? A quoi sert ce calcul ? Comment intervient-il dans l’établissement d’un état des lieux ? Nous répondons à toutes ces questions.

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Quels sont les critères utilisés pour calculer la vétusté d’un bien immobilier ?

Le taux ou coefficient de vétusté d’un bien immobilier ne répond à aucune règle de calcul stricte. Il est déterminé différemment selon les bailleurs.

Afin de simplifier l’application de ce taux, les bailleurs disposent d’une grille de vétusté qui définit pour chaque catégorie d’équipements (revêtements, huisseries, plomberie...) :

  • Une durée de vie théorique
  • L'abattement annuel forfaitaire (taux d’usure naturel de l’équipement) à appliquer au coût de la réparation
  • Une période de franchise, durant laquelle le locataire est considéré comme intégralement responsable du paiement des réparations
  • Et éventuellement, une quote-part résiduelle (part des réparations qui reste à la charge du locataire dans tous les cas de figure, y compris si la durée de vie théorique de l'équipement a expiré).

L’utilisation d’une grille de vétusté dans l’évaluation de l’état d’usure et de détérioration d’un bien immobilier n’a rien d’obligatoire. La loi Alur du 24 mars 2014 indique que "les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail". Celle-ci devra alors être choisie uniquement parmi celles qui ont fait l'objet d'un "accord collectif de location".

Quand les parties au contrat de location décident de se référer à un document particulier pour évaluer la vétusté du bien, celui-ci doit définir au minimum "une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".

Il est aussi possible de signer un bail de location, vide ou meublée, sans évoquer la question de l'usage du logement et de ses équipements.

Il n’existe pas de grille de vétusté unique. Cependant certaines, comme celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif (notamment celle de l’OPAC de Paris), font référence.

Exemple de taux de vétusté définis par la grille de vétusté de l’OPAC de Paris :

  • Parquet, carrelage, faïence :
    Durée de vie : 20 ans
    Franchise : 5 ans
    Abattement annuel : 5%
    Quote-part résiduelle : 25%
  • Peinture, papiers peints :
    Durée de vie : 7 ans
    Franchise : 1 ans
    Abattement annuel : 15%
    Quote-part résiduelle : 10%
  • Appareils ménagers :
    Durée de vie : 8 ans
    Franchise : 5 ans
    Abattement annuel : 2%
    Quote-part résiduelle : 25%

Comment évaluer la vétusté d’un bien immobilier lors de l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée dans un logement locatif a pour fonction de :

  • décrire les lieux
  • constater leur état de conservation et / ou de détérioration
  • faire dans chaque pièce et chaque partie du logement (cave, parking, chambre annexe, dépendance…), la description précise de l'état des revêtements, des sols, des murs, du plafond, des équipements et des différents éléments qui composent ou habillent le logement.

Dans le cas d’une location meublée, il doit également décrire l’état des meubles et rendre compte du bon fonctionnement des appareils électroménagers. Il est conseillé de joindre des photos à votre état des lieux entrant de façon à prévenir certaines situations litigieuses au moment de l’état des lieux sortant. Durant toute la durée de la location, le locataire est tenu de prendre à sa charge les travaux liés à l’entretien courant du logement et les petites réparations du quotidien. Il est également dans l’obligation de souscrire une assurance habitation et doit signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant des travaux, afin que les deux parties s’accordent sur leur prise en charge.

Au moment d’établir l’état des lieux de sortie, il vous faut décider qui du propriétaire ou du locataire doit prendre en charge le coût des éventuelles réparations et déterminer si elles sont le fait d’une usure normale du logement ou d’une détérioration volontaire de celui-ci :

  • L’utilisation normale d’un logement indique un lieu qui ne présente pas de détériorations, qui a été convenablement entretenu et dont les éléments abîmés l’ont été de manière naturelle par l’effet de l’usure du temps.
  • A l’inverse, l’usage anormal d’un logement indique la détérioration volontaire des lieux, un manque d’entretien ou un usage inadapté de la location (utilisation d’un appartement comme bureau, d’une boutique comme logement…).

Au moment d'évaluer les réparations à la charge d'un locataire qui quitte son logement, la vétusté des équipements et des matériaux doit être prise en compte, soit en se référant à une grille de vétusté existante afin d'évaluer l'état d'usure du logement, soit par accord amiable entre le locataire et le propriétaire sur la base du bon sens.

A savoir : aucun taux de vétusté n’est applicable au locataire qui quitte le logement pendant la période de franchise prévue par la grille de vétusté. En revanche il reste responsable de la remise à neuf des biens dégradés.

Attention : le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Si la dégradation du logement est due à une absence d’entretien de la part du propriétaire (absence de travaux, non remplacement des équipements détériorés ou cassés...) le locataire n’est plus responsable des charges locatives.

Informations publiées le 18 décembre 2018.

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