Avant toute chose, il faut passer par la case urbanisme ! Rendez-vous Ă la mairie pour consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme). Selon l'immeuble, le PLU peut imposer des règles particulières notamment pour les rez-de-chaussĂ©e de certains immeubles.Â
Le PLU peut aussi mettre fin à votre projet purement et simplement en interdisant la transformation d'un local professionnel en logement afin de protéger le commerce de proximité. Si votre projet n'est pas contraire au PLU, vous devrez obtenir une autorisation de faire un changement de destination.
Si le local professionnel fait partie d'un immeuble en copropriété, vous devez :
Changer la destination d'un local revient Ă modifier (entièrement ou partiellement) son affectation. C'est le cas de la transformation d'un local commercial en habitation ou inversement de la transformation d'un logement en local commercial.Â
Il existe 5 types de destinations :
Ces destinations sont elles-mêmes décomposées en sous-destinations. Le fait de passer d'une destination à une autre consiste à faire un changement de destination.
Avant de faire un changement de destination, il est obligatoire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme à la mairie.
Par ailleurs, si la surface de plancher du local commercial est supérieure à 150 mètres carrés, vous devrez faire appel à un architecte.
La déclaration préalable de travaux est exigée pour tout changement de destination d'un local mais également pour des travaux d'extension, modification d'aspect extérieur d'un bâtiment (création de fenêtres, porte, volets...), ravalement de façade...
Vous devez déposer une demande de permis de construire dès lors qu'il y a changement de destination d'un local et que :
L'acquéreur du local ou son mandataire constitue alors son dossier (les documents sont disponibles à mairie ou sur service-public.fr). La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de l'immeuble ou déposée sur place, au service urbanisme de la mairie.
Le délai d'instruction est de :
Elle entraîne :
La modification de l'impôt foncier, calculé sur la valeur locative cadastrale, est différente pour une activité professionnelle ou un logement.
Vous devez donc informer le bureau du cadastre dans les 3 mois suivant le changement de destination en remplissant un formulaire de déclaration (disponible sur le site service-public.fr).
Bon Ă savoir
Le local commercial est destiné à la location non meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination ne seront pas déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des revenus fonciers).
Le local commercial est destiné à la location meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination seront déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).
Si le local commercial après transformation est destiné à la location, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c'est-à -dire comportant au moins une pièce principale :
Par ailleurs, le logement ne doit pas constituer un risque pour la sécurité et la santé du locataire (absence d’animaux nuisibles, critère de performance énergétique minimale, équipements...)
Transformer un local commercial en habitation engendre bien souvent des travaux importants : remplacement des vitrines et des sols, installation d'une cuisine, d'une salle de bains, création de fenêtres, travaux d'isolation, voire dépollution ou désinfection... Des frais conséquents à évaluer dès le départ et à intégrer dans le budget de l'acquéreur.
Aux frais de travaux, il faut aussi ajouter les éventuels honoraires d'architecte et frais de raccordement.
Là aussi, des démarches administratives sont indispensables au regard du changement d'usage ou de destination.
Demandez tout d'abord l'accord de la copropriété et/ou du bailleur s'il s'agit d'une location.
Ensuite, il faut bien souvent faire 2 démarches parallèles.
N'oubliez pas de déclarer les changements d'affectation auprès de l'administration fiscale, comme pour la transformation d'un local commercial en habitation.
Pensez à prévenir votre assureur pour qu'il vous propose une assurance multirisque professionnelle adaptée au nouvel usage ou à la nouvelle destination du local.
Le local mixte est Ă la fois un lieu d'habitation et un lieu d'exercice d'une activitĂ© professionnelle. Ce type de local est souvent adoptĂ© par les professions libĂ©rales qui ont besoin de peu d’amĂ©nagement pour leur activitĂ©.Â
Le local se divise alors en 2 :Â
A partir du moment où vous êtes propriétaire de l'immeuble et que vous avez accompli les démarches administratives pour transformer un local commercial en logements, rien ne vous empêche de transformer un hôtel en appartements.
Si l'hôtel est situé dans un immeuble en copropriété, il faut également vérifier l'affectation donnée à votre lot par le règlement de copropriété.
Mais sachez qu’une fois l'immeuble affecté à un usage d'habitation, il ne sera plus possible d'y exercer une activité commerciale, sans obtenir une autorisation préalable du maire de la commune.