Dans un contexte oĂą la demande de logements ne cesse de croĂ®tre, particulièrement dans les zones urbaines, la transformation de locaux commerciaux vacants en habitations apparaĂ®t comme une solution intĂ©ressante Ă plus d'un titre.Â
Pour les propriĂ©taires de ces locaux vacants, cette transformation peut Ă©galement s'avĂ©rer rentable. PlutĂ´t que de laisser un bien inoccupĂ© et improductif, ils ont la possibilitĂ© de le convertir en un logement attractif, gĂ©nĂ©rant ainsi des revenus locatifs rĂ©guliers. C'est une option intĂ©ressante pour diversifier son patrimoine et en optimiser la gestion.Â
Au-delĂ de ces aspects pratiques, la transformation de locaux commerciaux en habitations participe Ă la revitalisation des centres-villes. En effet, la prĂ©sence de logements contribue Ă dynamiser les quartiers, en y apportant une population permanente qui frĂ©quente les commerces et services de proximitĂ©. Â
Avant toute chose, il faut passer par la case urbanisme ! Rendez-vous Ă la mairie pour consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme). Selon l'immeuble, le PLU peut imposer des règles particulières notamment pour les rez-de-chaussĂ©e de certains immeubles.Â
Le PLU peut aussi mettre fin Ă votre projet purement et simplement en interdisant la transformation d'un local professionnel en logement afin de protĂ©ger le commerce de proximitĂ©. Si votre projet n'est pas contraire au PLU, vous devrez obtenir une autorisation de changement de destination.Â
Si le local professionnel fait partie d'un immeuble en copropriété, vous devez :
Changer la destination d'un local revient Ă modifier (entièrement ou partiellement) son affectation. C'est le cas de la transformation d'un local commercial en habitation ou inversement de la transformation d'un logement en local commercial.Â
Il existe 5 types de destinations :
Ces destinations sont elles-mêmes décomposées en sous-destinations. Le fait de passer d'une destination à une autre consiste à faire un changement de destination.
Avant de faire un changement de destination, il est obligatoire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme à la mairie.
Par ailleurs, si la surface de plancher du local commercial est supérieure à 150 mètres carrés, vous devrez faire appel à un architecte.
La dĂ©claration prĂ©alable de travaux est exigĂ©e pour tout changement de destination d'un local mais Ă©galement pour des travaux d'extension, modification d'aspect extĂ©rieur d'un bâtiment (crĂ©ation de fenĂŞtres, porte, volets...), ravalement de façade...Â
Vous devez déposer une demande de permis de construire dès lors qu'il y a changement de destination d'un local et que :
L'acquéreur du local ou son mandataire constitue alors son dossier (les documents sont disponibles à mairie ou sur service-public.fr). La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de l'immeuble ou déposée sur place, au service urbanisme de la mairie.
Le délai d'instruction est de :
Elle entraîne :
La modification de l'impôt foncier, calculé sur la valeur locative cadastrale, est différente pour une activité professionnelle ou un logement.
Vous devez donc informer le bureau du cadastre dans les 3 mois suivant le changement de destination en remplissant un formulaire de déclaration (disponible sur le site service-public.fr).
Bon Ă savoir
Le local commercial est destiné à la location non meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination ne seront pas déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des revenus fonciers).
Le local commercial est destiné à la location meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination seront déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).
LĂ aussi, des dĂ©marches administratives sont indispensables au regard du changement d'usage ou de destination.Â
Demandez tout d'abord l'accord de la copropriĂ©tĂ© et/ou du bailleur s'il s'agit d'une location.Â
Ensuite, il faut bien souvent faire 2 dĂ©marches parallèles :Â
N'oubliez pas de dĂ©clarer les changements d'affectation auprès de l'administration fiscale, comme pour la transformation d'un local commercial en habitation.Â
Pensez Ă prĂ©venir votre assureur pour qu'il vous propose une assurance multirisque professionnelle adaptĂ©e au nouvel usage ou Ă la nouvelle destination du local.Â
Si le local commercial après transformation est destinĂ© Ă la location, le propriĂ©taire doit fournir au locataire un logement dĂ©cent, c'est-Ă -dire comportant au moins une pièce principale :Â
Par ailleurs, le logement ne doit pas constituer un risque pour la sĂ©curitĂ© et la santĂ© du locataire (absence d’animaux nuisibles, critère de performance Ă©nergĂ©tique minimale, Ă©quipements...)Â
Transformer un local commercial en habitation engendre bien souvent des travaux importants : remplacement des vitrines et des sols, installation d'une cuisine, d'une salle de bains, crĂ©ation de fenĂŞtres, travaux d'isolation, voire dĂ©pollution ou dĂ©sinfection... Des frais consĂ©quents Ă Ă©valuer dès le dĂ©part et Ă intĂ©grer dans le budget de l'acquĂ©reur.Â
Aux frais de travaux, il faut aussi ajouter les Ă©ventuels honoraires d'architecte et frais de raccordement.
Le local mixte est Ă la fois un lieu d'habitation et un lieu d'exercice d'une activitĂ© professionnelle. Ce type de local est souvent adoptĂ© par les professions libĂ©rales qui ont besoin de peu d’amĂ©nagement pour leur activitĂ©.Â
Le local se divise alors en 2 :Â
Ă€ partir du moment oĂą vous ĂŞtes propriĂ©taire de l'immeuble et que vous avez accompli les dĂ©marches administratives pour transformer un local commercial en logements, rien ne vous empĂŞche de transformer un hĂ´tel en appartements.Â
Si l'hĂ´tel est situĂ© dans un immeuble en copropriĂ©tĂ©, il faut Ă©galement vĂ©rifier l'affectation donnĂ©e Ă votre lot par le règlement de copropriĂ©tĂ©.Â
Mais sachez qu’une fois l'immeuble affectĂ© Ă un usage d'habitation, il ne sera plus possible d'y exercer une activitĂ© commerciale, sans obtenir une autorisation prĂ©alable du maire de la commune.Â