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Publié le 13 Juillet 2021
Temps de lecture : 6 minutes
Vous souhaitez transformer un local commercial en logement ? C'est tout à fait possible. Mais au préalable, il faut faire un changement de destination. Quelles sont les démarches administratives ? Quelles sont les normes et réglementations à respecter ? Quels travaux prendre en compte ? Comment s'assurer ? On vous explique tout.
Transformer une boutique en logement, un hôtel en appartements, un atelier d’artiste en loft... Pour le propriétaire, c'est souvent l'occasion de réaliser une belle affaire en payant le mètre carré nettement moins cher. 

Avant toute chose, il faut passer par la case urbanisme ! Rendez-vous à la mairie pour consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme). Selon l'immeuble, le PLU peut imposer des règles particulières notamment pour les rez-de-chaussée de certains immeubles. 

Le PLU peut aussi mettre fin à votre projet purement et simplement en interdisant la transformation d'un local professionnel en logement afin de protéger le commerce de proximité. Si votre projet n'est pas contraire au PLU, vous devrez obtenir une autorisation de faire un changement de destination.

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Si le local professionnel fait partie d'un immeuble en copropriété, vous devez :

  • vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas le changement d'affectation du local 
  • obtenir l'accord des copropriétaires lors de l'assemblée générale des copropriétaires à l'unanimité des voix pour effectuer les travaux

Changer la destination d'un local revient à modifier (entièrement ou partiellement) son affectation. C'est le cas de la transformation d'un local commercial en habitation ou inversement de la transformation d'un logement en local commercial. 

Il existe 5 types de destinations :

  • exploitation agricole et forestière
  • habitation
  • commerce et activité de service
  • équipement d'intérêt collectif et services publics
  • autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires

Ces destinations sont elles-mêmes décomposées en sous-destinations. Le fait de passer d'une destination à une autre consiste à faire un changement de destination.

Avant de faire un changement de destination, il est obligatoire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme à la mairie.

Selon votre projet et sa localisation, il vous faut déposer :

  • soit une demande préalable de travaux
  • soit une demande de permis de construire

Par ailleurs, si la surface de plancher du local commercial est supérieure à 150 mètres carrés, vous devrez faire appel à un architecte.

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La déclaration préalable de travaux est exigée pour tout changement de destination d'un local mais également pour des travaux d'extension, modification d'aspect extérieur d'un bâtiment (création de fenêtres, porte, volets...), ravalement de façade...

  • l'acquéreur du local ou son mandataire doit constituer son dossier (les documents sont disponibles à la mairie ou sur  service-public.fr)
  • la demande de déclaration préalable de travaux doit être adressée à la mairie de l'immeuble en question ou déposée sur place au service urbanisme de la mairie
  • le délai d'instruction est en principe de 1 mois à partir de la date du dépôt de la déclaration préalable

Vous devez déposer une demande de permis de construire dès lors qu'il y a changement de destination d'un local et que :

  • vous modifiez la structure porteuse et/ou la façade de la construction
  • la transformation entraîne la création de surface plancher supplémentaire de plus de 5 mètres carrés
  • l'immeuble est classé monument historique

L'acquéreur du local ou son mandataire constitue alors son dossier (les documents sont disponibles à mairie ou sur service-public.fr). La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de l'immeuble ou déposée sur place, au service urbanisme de la mairie.

Le délai d'instruction est de :

  • 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes
  • 3 mois pour les autres projets
Oui, la transformation d'un local commercial en logement a un impact sur les impôts locaux.
incidence impots

Elle entraîne :

  • la suppression de la contribution économique territoriale à laquelle les entreprises sont soumises
  • la transformation de la taxe d'habitation

La modification de l'impôt foncier, calculé sur la valeur locative cadastrale, est différente pour une activité professionnelle ou un logement.

Vous devez donc informer le bureau du cadastre dans les 3 mois suivant le changement de destination en remplissant un formulaire de déclaration (disponible sur le site service-public.fr).

Bon à savoir

Le local commercial est destiné à la location non meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination ne seront pas déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des revenus fonciers).

Le local commercial est destiné à la location meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination seront déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).

Comme les locaux commerciaux n'ont pas été conçus pour un usage d'habitation, il est probable que le futur logement ait besoin d'être remis aux normes pour le rendre habitable. Assurez-vous que le local commercial respecte les normes d'habitabilité et qu'il bénéficie d'un raccordement aux réseaux d'eaux (accès à l'eau potable, système d'évacuation des eaux usées), au courant électrique, téléphone... Faute de quoi, vous risquez de payer cher le raccordement !
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Si le local commercial après transformation est destiné à la location, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c'est-à-dire comportant au moins une pièce principale :

  • d'une surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
  • ou d'un volume habitable de 20m3

Par ailleurs, le logement ne doit pas constituer un risque pour la sécurité et la santé du locataire (absence d’animaux nuisibles, critère de performance énergétique minimale, équipements...)

Transformer un local commercial en habitation engendre bien souvent des travaux importants : remplacement des vitrines et des sols, installation d'une cuisine, d'une salle de bains, création de fenêtres, travaux d'isolation, voire dépollution ou désinfection... Des frais conséquents à évaluer dès le départ et à intégrer dans le budget de l'acquéreur.

Aux frais de travaux, il faut aussi ajouter les éventuels honoraires d'architecte et frais de raccordement.

  1. Si vous entreprenez des travaux de rénovation importants (touchant la structure, la façade...), vous devrez souscrire une assurance dommage-ouvrage.
  2. Une fois vos travaux achevés et le local transformé en logement, vous devrez souscrire une assurance multirisque habitation si vous en faites votre résidence principale. Cette assurance couvre votre logement et vos biens, ainsi que votre responsabilité envers les tiers pour des éventuels dommages que vous causeriez même à l’extérieur de chez vous. 
  3. Si votre projet est de transformer le local pour en faire une location, vous devrez souscrire une assurance propriétaire non occupant

Là aussi, des démarches administratives sont indispensables au regard du changement d'usage ou de destination.

Demandez tout d'abord l'accord de la copropriété et/ou du bailleur s'il s'agit d'une location.

Ensuite, il faut bien souvent faire 2 démarches parallèles.

  • demander une autorisation de changement d'usage, sauf si votre activité professionnelle n'implique aucune réception de clientèle ni de marchandises. Se renseigner auprès de la commune où est situé le logement.
  • demander une autorisation de changement de destination. Se renseigner auprès de la commune dont dépend le bâtiment (chaque commune met à disposition un formulaire spécifique). 

N'oubliez pas de déclarer les changements d'affectation auprès de l'administration fiscale, comme pour la transformation d'un local commercial en habitation.

Pensez à prévenir votre assureur pour qu'il vous propose une assurance multirisque professionnelle adaptée au nouvel usage ou à la nouvelle destination du local.

Le local mixte est à la fois un lieu d'habitation et un lieu d'exercice d'une activité professionnelle. Ce type de local est souvent adopté par les professions libérales qui ont besoin de peu d’aménagement pour leur activité. 

Le local se divise alors en 2 : 

  • 1 partie réservée à l'usage d'habitation
  • 1 partie réservée à l'activité professionnelle
Pour connaître la destination d'un local, rapprochez-vous du cadastre de la mairie ou de l'administration fiscale.

A partir du moment où vous êtes propriétaire de l'immeuble et que vous avez accompli les démarches administratives pour transformer un local commercial en logements, rien ne vous empêche de transformer un hôtel en appartements.

Si l'hôtel est situé dans un immeuble en copropriété, il faut également vérifier l'affectation donnée à votre lot par le règlement de copropriété.

Mais sachez qu’une fois l'immeuble affecté à un usage d'habitation, il ne sera plus possible d'y exercer une activité commerciale, sans obtenir une autorisation préalable du maire de la commune.