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Comment transformer un local commercial en habitation ?

Mis Ă  jour le 14 novembre 2024
Temps de lecture : 7 minutes
Vous souhaitez transformer un local commercial en logement ? C'est tout à fait possible. Mais au préalable, il faut faire un changement de destination. Quelles sont les démarches administratives ? Quelles sont les normes et réglementations à respecter ? Quels travaux prendre en compte ? Comment s'assurer ? On vous explique tout.

Les avantages de la transformation d'un local commercial en habitation 

Dans un contexte où la demande de logements ne cesse de croître, particulièrement dans les zones urbaines, la transformation de locaux commerciaux vacants en habitations apparaît comme une solution intéressante à plus d'un titre. 

Pour les propriétaires de ces locaux vacants, cette transformation peut également s'avérer rentable. Plutôt que de laisser un bien inoccupé et improductif, ils ont la possibilité de le convertir en un logement attractif, générant ainsi des revenus locatifs réguliers. C'est une option intéressante pour diversifier son patrimoine et en optimiser la gestion. 

Au-delà de ces aspects pratiques, la transformation de locaux commerciaux en habitations participe à la revitalisation des centres-villes. En effet, la présence de logements contribue à dynamiser les quartiers, en y apportant une population permanente qui fréquente les commerces et services de proximité.  

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Les démarches administratives pour transformer un local commercial en logement

Votre projet répond-il aux règles d'urbanisme ?

Transformer une boutique en logement, un hôtel en appartements, un atelier d’artiste en loft...  

Avant toute chose, il faut passer par la case urbanisme ! Rendez-vous à la mairie pour consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme). Selon l'immeuble, le PLU peut imposer des règles particulières notamment pour les rez-de-chaussée de certains immeubles. 

Le PLU peut aussi mettre fin à votre projet purement et simplement en interdisant la transformation d'un local professionnel en logement afin de protéger le commerce de proximité. Si votre projet n'est pas contraire au PLU, vous devrez obtenir une autorisation de changement de destination. 

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Faut-il une autorisation de la copropriété pour une transformation ?

local en habitation

Si le local professionnel fait partie d'un immeuble en copropriété, vous devez :

  • vĂ©rifiez que le règlement de copropriĂ©tĂ© n'interdit pas le changement d'affectation du local 
  • obtenir l'accord des copropriĂ©taires lors de l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires à l'unanimitĂ© des voix pour effectuer les travaux

Qu'est-ce qu'un changement de destination ?

Changer la destination d'un local revient à modifier (entièrement ou partiellement) son affectation. C'est le cas de la transformation d'un local commercial en habitation ou inversement de la transformation d'un logement en local commercial. 

Il existe 5 types de destinations :

  • exploitation agricole et forestière
  • habitation
  • commerce et activitĂ© de service
  • Ă©quipement d'intĂ©rĂŞt collectif et services publics
  • autres activitĂ©s des secteurs secondaires ou tertiaires

Ces destinations sont elles-mêmes décomposées en sous-destinations. Le fait de passer d'une destination à une autre consiste à faire un changement de destination.

Avant de faire un changement de destination, il est obligatoire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme à la mairie.

Comment demander un changement de destination en mairie ?

Selon votre projet et sa localisation, il vous faut déposer :

  • soit une demande prĂ©alable de travaux
  • soit une demande de permis de construire

Par ailleurs, si la surface de plancher du local commercial est supérieure à 150 mètres carrés, vous devrez faire appel à un architecte.

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Comment déposer une demande de déclaration préalable de travaux pour un logement ?

La déclaration préalable de travaux est exigée pour tout changement de destination d'un local mais également pour des travaux d'extension, modification d'aspect extérieur d'un bâtiment (création de fenêtres, porte, volets...), ravalement de façade... 

  • l'acquĂ©reur du local ou son mandataire doit constituer son dossier (les documents sont disponibles Ă  la mairie ou sur service-public.fr) 
  • la demande de dĂ©claration prĂ©alable de travaux doit ĂŞtre adressĂ©e Ă  la mairie de l'immeuble en question ou dĂ©posĂ©e sur place au service urbanisme de la mairie 
  • le dĂ©lai d'instruction est en principe de 1 mois Ă  partir de la date du dĂ©pĂ´t de la dĂ©claration prĂ©alable

Comment déposer une demande de permis de construire pour un logement ?

Vous devez déposer une demande de permis de construire dès lors qu'il y a changement de destination d'un local et que :

  • vous modifiez la structure porteuse et/ou la façade de la construction
  • la transformation entraĂ®ne la crĂ©ation de surface plancher supplĂ©mentaire de plus de 5 mètres carrĂ©s
  • l'immeuble est classĂ© monument historique

L'acquéreur du local ou son mandataire constitue alors son dossier (les documents sont disponibles à mairie ou sur service-public.fr). La demande de permis de construire doit être adressée à la mairie de l'immeuble ou déposée sur place, au service urbanisme de la mairie.

Le délai d'instruction est de :

  • 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes
  • 3 mois pour les autres projets

Y-a-t-il une incidence sur les impĂ´ts ?

Oui, la transformation d'un local commercial en logement a un impact sur les impĂ´ts locaux.
incidence impots

Elle entraîne :

  • la suppression de la contribution Ă©conomique territoriale Ă  laquelle les entreprises sont soumises
  • la transformation de la taxe d'habitation

La modification de l'impôt foncier, calculé sur la valeur locative cadastrale, est différente pour une activité professionnelle ou un logement.

Vous devez donc informer le bureau du cadastre dans les 3 mois suivant le changement de destination en remplissant un formulaire de déclaration (disponible sur le site service-public.fr).

Bon Ă  savoir

Le local commercial est destiné à la location non meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination ne seront pas déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des revenus fonciers).

Le local commercial est destiné à la  location meublée : les travaux de transformation nécessaires au changement de destination seront déductibles des loyers encaissés (qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).

Comment changer l'affectation d'un logement vers un bureau ? 

Là aussi, des démarches administratives sont indispensables au regard du changement d'usage ou de destination. 

Demandez tout d'abord l'accord de la copropriété et/ou du bailleur s'il s'agit d'une location. 

Ensuite, il faut bien souvent faire 2 démarches parallèles : 

  • demander une autorisation de changement d'usage, sauf si votre activitĂ© professionnelle n'implique aucune rĂ©ception de clientèle ni de marchandises. Se renseigner auprès de la commune oĂą est situĂ© le logement. 
  • demander une autorisation de changement de destination. Se renseigner auprès de la commune dont dĂ©pend le bâtiment (chaque commune met Ă  disposition un formulaire spĂ©cifique). 

N'oubliez pas de déclarer les changements d'affectation auprès de l'administration fiscale, comme pour la transformation d'un local commercial en habitation. 

Pensez à prévenir votre assureur pour qu'il vous propose une assurance multirisque professionnelle adaptée au nouvel usage ou à la nouvelle destination du local. 

Les normes et réglementations à respecter pour la transformation d'un local professionnel en habitation

Comme les locaux commerciaux n'ont pas été conçus pour un usage d'habitation, il est probable que le futur logement ait besoin d'être remis aux normes pour le rendre habitable. Assurez-vous que le local commercial respecte les normes d'habitabilité et qu'il bénéficie d'un raccordement aux réseaux d'eaux (accès à l'eau potable, système d'évacuation des eaux usées), au courant électrique, téléphone... Faute de quoi, vous risquez de payer cher le raccordement ! 
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Si le local commercial après transformation est destiné à la location, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c'est-à-dire comportant au moins une pièce principale : 

  • d'une surface habitable minimum de 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
  • ou d'un volume habitable de 20m3

Par ailleurs, le logement ne doit pas constituer un risque pour la sécurité et la santé du locataire (absence d’animaux nuisibles, critère de performance énergétique minimale, équipements...) 

Travaux de rénovation : des coûts à prendre en compte

Transformer un local commercial en habitation engendre bien souvent des travaux importants : remplacement des vitrines et des sols, installation d'une cuisine, d'une salle de bains, création de fenêtres, travaux d'isolation, voire dépollution ou désinfection... Des frais conséquents à évaluer dès le départ et à intégrer dans le budget de l'acquéreur. 

Aux frais de travaux, il faut aussi ajouter les Ă©ventuels honoraires d'architecte et frais de raccordement.

Quel type d'assurance souscrire ?

  1. Si vous entreprenez des travaux de rénovation importants (touchant la structure, la façade...), vous devrez souscrire une assurance dommage-ouvrage. 
  2. Une fois vos travaux achevés et le local transformé en logement, vous devrez souscrire une assurance habitation si vous en faites votre résidence principale. Cette assurance couvre votre logement et vos biens, ainsi que votre responsabilité envers les tiers pour des éventuels dommages que vous causeriez même à l’extérieur de chez vous. 
  3. Si votre projet est de transformer le local pour en faire une location, vous devrez souscrire une assurance propriétaire non occupant. 

Assurance local habitation : 
consultez nos questions/réponses

Il est effectivement possible d'habiter dans un local commercial, mais cela nécessite un changement de destination. Ce processus implique l'obtention d'une autorisation d'urbanisme après avoir vérifié que le projet est conforme aux règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et après avoir éventuellement reçu l'accord de la copropriété si le local est situé dans un immeuble en copropriété. 

Le local mixte est à la fois un lieu d'habitation et un lieu d'exercice d'une activité professionnelle. Ce type de local est souvent adopté par les professions libérales qui ont besoin de peu d’aménagement pour leur activité. 

Le local se divise alors en 2 : 

  • 1 partie rĂ©servĂ©e Ă  l'usage d'habitation 
  • 1 partie rĂ©servĂ©e Ă  l'activitĂ© professionnelle 
Pour connaître la destination d'un local, rapprochez-vous du cadastre de la mairie ou de l'administration fiscale. 

À partir du moment où vous êtes propriétaire de l'immeuble et que vous avez accompli les démarches administratives pour transformer un local commercial en logements, rien ne vous empêche de transformer un hôtel en appartements. 

Si l'hôtel est situé dans un immeuble en copropriété, il faut également vérifier l'affectation donnée à votre lot par le règlement de copropriété. 

Mais sachez qu’une fois l'immeuble affecté à un usage d'habitation, il ne sera plus possible d'y exercer une activité commerciale, sans obtenir une autorisation préalable du maire de la commune. 

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