Mise à jour le 14 septembre 2026
Droit de préemption du locataire :
quels sont vos droits si votre propriétaire veut vendre ?
Temps de lecture : 8 minutes
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien qu'il loue, le locataire n'est pas toujours simple spectateur : il peut bénéficier d'un droit de préemption, c'est-à-dire d'une priorité légale pour acheter le logement qu'il occupe. Ce droit n'est pas automatique : il varie selon la nature de la vente, le type de bail et la configuration de l'immeuble. Comprendre dans quels cas il s'applique, et avec quelle portée juridique, permet de défendre efficacement ses intérêts.
L'essentiel :
Le droit de préemption du locataire est une priorité d'achat légale, limitée à des situations précises définies par la loi. Il existe 4 cas distincts, chacun avec ses propres délais et effets. Dans certains cas, refuser d'acheter oblige le locataire à quitter les lieux ; dans d'autres, il peut rester dans son logement. Le non-respect de ce droit par le propriétaire expose la vente à une nullité juridique.
Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire et quand s'applique-t-il ?
Le droit de préemption permet au locataire d'acheter en priorité le bien qu'il occupe, avant tout autre acquéreur. Concrètement, si le propriétaire souhaite vendre, il doit d'abord proposer le logement au locataire, dans les conditions prévues par la loi. Ce n'est qu'en cas de refus que le bien peut être proposé à un tiers.
Ce droit ne s'applique pas à toutes les situations locatives. Il concerne principalement les baux d'habitation ou mixtes soumis aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation. En revanche, plusieurs cas en sont exclus :
La conséquence du non-respect de ce droit est sévère : la vente peut être frappée de nullité. Autrement dit, la transaction est annulée, comme si elle n'avait jamais eu lieu. C'est une protection forte pour le locataire, mais aussi un risque juridique réel pour le propriétaire qui ne respecterait pas la procédure.
Bon à savoir
Le droit de préemption du locataire peut être supplanté par le droit de préemption urbain (DPU), exercé par la commune ou l'intercommunalité sur certaines zones définies. Si le bien est situé dans une telle zone, la collectivité peut être prioritaire sur le locataire lui-même. Avant d'exercer votre droit, vérifiez auprès de la mairie si un DPU s'applique au logement concerné.
Quels sont les différents droits de préemption du locataire en cas de vente ?
La loi reconnaît plusieurs situations dans lesquelles le locataire bénéficie d'une priorité d'achat. Chaque cas repose sur un texte juridique différent, implique des délais spécifiques et produit des effets distincts. La portée de ce droit se mesure notamment à travers les délais imposés, les conditions de notification et les recours possibles en cas de violation.
Le droit de préemption lors d'un congé pour vendre
C'est la situation la plus fréquente. Lorsque le propriétaire souhaite vendre son logement libre de tout occupant, il doit délivrer un congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce congé vaut offre de vente : il indique le prix, les conditions de la vente et la désignation précise du logement.
Le locataire dispose alors de 2 mois pour accepter ou refuser. Ce délai court à partir de la réception du congé. Si le locataire accepte, il dispose ensuite de 2 mois supplémentaires pour finaliser la vente (ou 4 mois s'il recourt à un prêt immobilier).
En cas de refus ou de silence, le locataire doit libérer les lieux à l'échéance du bail. C'est la situation la plus contraignante : le droit de préemption est ici directement lié à un congé. Si le propriétaire propose ensuite le bien à un tiers à un prix plus avantageux, il doit en informer le locataire, qui retrouve alors une priorité d'achat valable 1 mois.
La force juridique de ce droit est réelle : en effet, selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le congé ne respecte pas les mentions légales obligatoires (prix, conditions, désignation des locaux), il peut être frappé de nullité.
Le droit de préemption lors de la première vente après division
ou subdivision de l'immeuble
Lorsqu'un propriétaire divise un immeuble en lots pour le mettre en copropriété, chaque locataire occupant un logement bénéficie d'un droit de préemption lors de la première vente consécutive à cette division.
Le propriétaire doit notifier une offre de vente au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d'huissier. Cette offre doit mentionner le prix, la superficie et les conditions de la vente.
Le locataire dispose également de 2 mois pour répondre. Différence importante par rapport au congé pour vendre : si le locataire refuse, il conserve son droit au maintien dans les lieux. Il ne s'agit pas d'un congé, mais d'une simple offre de vente. Son bail d'habitation se poursuit normalement.
Si le bailleur propose ensuite le bien à un tiers à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre doit être adressée au locataire, valable 1 mois.
Le droit de préemption en cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de 5 logements
Lorsqu'un propriétaire vend un immeuble entier en une seule fois, et que l'acquéreur ne s'engage pas à maintenir les baux en vigueur, chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption sur son propre logement. Ce dispositif est encadré par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires.
Le délai de réponse est ici de 4 mois, plus long que dans les autres cas, pour laisser au locataire le temps d'organiser son financement. Si l'acquéreur s'engage à proroger les baux d'au moins 6 ans, le droit de préemption ne s'applique pas.
En cas de refus, le locataire reste dans les lieux jusqu'au terme de son contrat. La vente encourt la nullité si la notification individuelle n'a pas été réalisée avant toute transaction.
La protection renforcée en cas de vente de plus de 10 logements
par un bailleur personne morale
Lorsque le propriétaire bailleur est une personne morale (société d'assurance, banque, mutuelle, société d'économie mixte...) et qu'il vend un immeuble de plus de 10 logements, une procédure spécifique s'applique, issue des accords collectifs.
La procédure se déroule en 2 temps :
Deux droits de préemption successifs doivent être purgés : celui lié à la division de l'immeuble et celui lié au congé pour vendre. C'est la procédure la plus contraignante pour le bailleur, avec des obligations d'information renforcées à chaque étape.
Quelles sont les règles communes à respecter pour exercer son droit de préemption ?
Quel que soit le type de préemption concerné, certaines règles s'appliquent à toutes les situations. Les connaître permet d'agir dans les délais et d'éviter les erreurs qui pourraient faire perdre ce droit.
La notification de l'offre de vente doit toujours être réalisée par LRAR ou par acte d'huissier. C'est une condition de forme obligatoire, sans laquelle la procédure est irrégulière. En cas de colocation ou de couple marié ou pacsé, la notification doit être adressée à chaque locataire, ou aux 2 membres du couple, même si un seul est signataire du bail, dès lors que le bailleur a connaissance de la situation.
Voici les points de vigilance à retenir, communs à tous les cas de préemption :
Pour toute question sur votre situation personnelle, vous pouvez vous rapprocher d'un professionnel du droit. Notez également qu'en devenant propriétaire de votre logement, votre situation évolue et les garanties nécessaires pour protéger votre bien peuvent ne plus être les mêmes. Il est donc recommandé de revoir votre assurance habitation dès l'acquisition du bien. En tant que propriétaire occupant, vous devez notamment vous assurer que votre contrat est adapté aux risques liés à la propriété du logement et à ses éventuels dommages.
Sources :
- Légifrance – Droits de préemption (Articles L210-1 à L219-13)
- Légifrance – Droit de préemption urbain
- Notaires de France – Les différents droits de préemption du locataire
- Service-public.fr – Congé pour vendre : délai de préavis
- Légifrance – Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Conseil constitutionnel – Décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023
- Légifrance – Loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires
- ANIL – Le droit de préemption et la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble de plus de dix logements
- Légifrance – Dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d'aménagement différé et aux périmètres provisoires (Articles L213-1 à L213-18)
- Service-public.fr – Fiches pratiques sur le droit de préemption
- Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Légifrance – Chapitre III du Code de l'urbanisme (Articles L213-1 à L213-18)
Droit de préemption du locataire : consultez nos questions/réponses
Pas systématiquement. Le droit de préemption du locataire existe bien, mais il ne s'applique que dans des situations précisément définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il concerne les baux d'habitation non meublés soumis au Code de la construction et de l'habitation, et uniquement dans certains cas de figure :
En dehors de ces situations, le propriétaire est libre de vendre à qui il souhaite, sans obligation de proposer le bien au locataire en premier. Par ailleurs, même lorsque ce droit existe, il peut être supplanté par le droit de préemption urbain exercé par la commune, qui peut alors passer avant le locataire lui-même.
Pour exercer son droit de préemption, le locataire doit accepter l’offre de vente dans le délai applicable à sa situation. Il est recommandé de notifier cette acceptation au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) afin de conserver une preuve de la date et du contenu de la réponse. L’acceptation doit être claire et sans réserve : une contre-proposition sur le prix ou les conditions de vente peut être considérée comme un refus de l’offre initiale. Si le locataire prévoit de recourir à un prêt immobilier, il doit également le préciser dans sa réponse.
En principe, le locataire d'un logement meublé ne bénéficie pas du droit de préemption prévu en cas de congé pour vendre, contrairement au locataire d'un logement loué vide. Le propriétaire peut donc vendre le bien sans être tenu de le lui proposer en priorité. Certaines opérations particulières portant sur un immeuble peuvent toutefois être soumises à des règles spécifiques. En cas de doute, il est recommandé de vérifier le dispositif applicable à la vente concernée.
Le droit de préemption subsidiaire intervient lorsque le propriétaire décide finalement de vendre le logement à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageuses que ceux initialement proposés au locataire. Ces nouvelles conditions doivent alors être notifiées au locataire et valent nouvelle offre de vente. Celui-ci dispose généralement d'un délai d'1 mois à compter de la réception de cette notification pour accepter l'offre et acheter le logement en priorité.
Oui, dans certaines situations. Lorsqu'un locataire a quitté son logement à la suite d'un congé pour vendre, il peut encore bénéficier du droit de préemption subsidiaire si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions plus avantageuses que celles mentionnées dans le congé. L'ancien locataire doit alors être informé de la nouvelle offre à l'adresse qu'il a communiquée au bailleur. Son départ des lieux ne suffit donc pas nécessairement à faire disparaître immédiatement sa priorité d'achat.
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