Dans le contexte actuel de sensibilisation à l'environnement, le terme "passoire énergétique" ou thermique est de plus en plus utilisé. Mais qu'est-ce qu'une passoire thermique ? S'agit-il uniquement des maisons individuelles ou également des appartements et des bureaux ? Comment savoir si votre bien immobilier est concerné ?
Passoire thermique : ce qu’il faut savoir
Publié le 31 octobre 2023
Temps de lecture : 6 minutes
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement dont les performances énergétiques sont très mauvaises ou insuffisantes. Concrètement, il s'agit d'un bâtiment mal isolé, qui laisse donc échapper la chaleur.
Ces habitations peuvent être :
L'enjeu est grand : réduire la consommation énergétique et améliorer le confort tout en diminuant notre empreinte carbone. En effet, un logement mal isolé consomme plus d'énergie pour maintenir une température idéale.
Cette qualification s'appuie sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Mis en place en 2006, il classe les logements de A à G selon leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Un logement est considéré comme une passoire thermique s'il est classé F ou G, les deux plus mauvaises notes de l'échelle énergétique.
La loi contre les logements énergivores : quelles conséquences ?
La location d’appartements ou maison dites de passoires thermiques s’est progressivement enrichie d’une réglementation législative. L'objectif est d'inciter à la rénovation énergétique des biens les plus énergivores.
Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location un logement classé G au DPE. Cette interdiction devrait s'étendre aux logements classés F en 2025, puis E en 2028 et D en 2034. Les propriétaires de maison ou d’appartement ainsi que les copropriétés sont donc aux premières loges en ce qui concerne la rénovation énergétique de leur bien.
La location saisonnière n’est pas concernée par le gel des loyers des passoires énergétiques et l’interdiction de location.
L'impact sur les transactions immobilières
Ces mesures ont un impact direct sur les loyers et la valeur des biens concernés. Les passoires thermiques deviennent plus difficiles à louer et leur prix sur le marché immobilier sont souvent réévalués à la baisse, faute d’être rénovés.
Vendre ou acheter une passoire thermique ?
Pour les acheteurs et vendeurs, cette réglementation change la donne. Les acheteurs devront être vigilants et privilégier les logements avec une bonne performance énergétique. Pour les vendeurs, il faudra investir dans la rénovation pour augmenter la valeur de leur bien.
Cependant, la vente ou l'achat d'un logement classé comme passoire thermique peut présenter des défis. Pour le vendeur, il peut s'agir d'une baisse de la valeur du bien. Pour l'acheteur, c'est une occasion de négocier le prix, mais aussi une opportunité d'investir dans la rénovation énergétique et d'augmenter ainsi la valeur du logement.
Loyers : ce que les locataires doivent savoir
Pour les locataires, cela signifie aussi une hausse potentielle des loyers, les propriétaires répercutant le coût des travaux sur le montant du bail. Il faut donc être vigilant lors de la signature d'un nouveau contrat de location. Les locataires sont également concernés par la performance énergétique des logements. Un logement énergivore peut entraîner des factures d'énergie élevées. D'autre part, l'interdiction progressive de louer des passoires thermiques garantit une meilleure qualité de logement sur le marché locatif.
Classement énergétique : un atout pour les propriétaires
Un bon classement énergétique peut être un véritable atout lors de la vente ou de la location d'un logement. Il témoigne de la qualité du bien, de son confort et de sa responsabilité environnementale. Investir dans la rénovation énergétique peut donc se révéler bénéfique, en augmentant l'attractivité et la valeur du logement sur le marché immobilier.
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, il faut regarder son Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Obligatoire en cas de vente ou de location, le DPE classe le bien immobilier de A à G selon sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre.
Les logements étiquetés F et G sont considérés comme des passoires thermiques. Ceux classés E le seront aussi à partir de 2028.
Pour avoir un DPE fiable, il est conseillé de faire appel à un diagnostiqueur certifié et reconnu. Le coût est généralement compris entre 150 et 300 euros.
Une fois le diagnostic réalisé, vous saurez précisément où se situent les déperditions énergétiques (isolation, ventilation etc). C'est le point de départ pour engager des travaux de rénovation adaptés, afin d'améliorer la performance énergétique de votre logement.
Passoire thermique : qu’en est-il des copropriétés ?
En copropriété, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est requis pour les copropriétés de moins de 50 lots équipés d'un système de chauffage collectif. Pour les copropriétés de plus de 50 lots dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juin 2001, un audit énergétique doit être effectué. Cet audit constitue un bilan exhaustif, fournissant une analyse approfondie des consommations énergétiques, un plan d'action recommandé ainsi qu'une estimation des coûts y afférents. L'audit énergétique inclut également un DPE.
Le DPE donne une vue d'ensemble des travaux à effectuer et souligne les interventions prioritaires à réaliser dans l'immeuble. Pour leurs réalisations, l'approbation des copropriétaires est requise (vote à la majorité simple). Toutes les décisions relatives aux travaux sont ensuite prises suite à un vote en assemblée générale.
Notez que depuis 2017, avec la loi Alur, lorsqu'un ravalement de façade est approuvé par tous les copropriétaires, il est impératif d'y associer une isolation thermique par l'extérieur (ITE) du bâtiment.
Pour financer les travaux d'amélioration énergétique, la copropriété a la possibilité d'utiliser le fonds de travaux ou solliciter une contribution des copropriétaires. Des aides financières sont également accessibles, comme MaPrimeRénov’Copro, destinée aux copropriétés de plus de 15 ans engagées dans des projets visant à augmenter leur performance énergétique d'au moins 35%.
Les solutions pour sortir de la catégorie passoire thermique
Rénovation énergétique : un pas vers l’efficacité
La rénovation énergétique permet de sortir de la catégorie des passoires thermiques. Elle peut inclure l'isolation des murs, du toit et des fenêtres, l'installation d'un système de chauffage plus efficace ou encore la mise en place de solutions d'énergies renouvelables comme des panneaux solaires. Chaque geste compte pour réduire la consommation d'énergie de votre logement.
Les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique
Pour soutenir cette transition, plusieurs aides financières ont été mises en place. Parmi elles, on retrouve "MaPrimeRénov'", une prime pour les travaux de rénovation énergétique. Il existe aussi des dispositifs comme le service d'accompagnement pour la rénovation énergétique (SARE) et le programme "Habiter Mieux" de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
Pour bénéficier de "MaPrimeRénov'", il suffit de faire une demande en ligne sur le site officiel. Cette prime est accessible à tous les propriétaires, sans condition de revenus. Son montant varie en fonction du type de travaux à réaliser et des économies d'énergie envisagées.
Améliorer le classement énergétique des logements
Outre ces aides financières, le gouvernement encourage également la réalisation d'audits énergétiques pour identifier les travaux les plus pertinents à réaliser. Ces audits permettent d'améliorer le classement énergétique des logements et donc de répondre aux nouvelles exigences réglementaires.
Passoire thermique : consultez nos questions/réponses
L'isolation d'une passoire thermique passe par plusieurs étapes clés. Tout d'abord, il est recommandé de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel. Cet audit permettra d'identifier les zones de déperdition de chaleur. Ensuite, selon les recommandations de l'audit, l'isolation des murs, toit et fenêtres peut être envisagée. Il peut également être utile de changer de système de chauffage pour un modèle plus performant ou d'installer des solutions d'énergies renouvelables comme des panneaux solaires.
Le Diagnostic de Performance Énergétique doit être effectué par un diagnostiqueur certifié. Vous pouvez trouver un professionnel près de chez vous via des annuaires en ligne ou en contactant votre mairie pour obtenir une liste des diagnostiqueurs certifiés dans votre région. Il est crucial de s'assurer de la certification du diagnostiqueur pour obtenir un DPE fiable.
Oui, il existe des dérogations permettant de louer temporairement un logement sous certaines conditions (engagement de travaux, impossibilité technique de rénover, etc).
En l'absence de communication d'un DPE valide à votre locataire ou en cas d‘informations erronées sur la consommation d'énergie de votre bien ou encore si votre diagnostic n'est pas certifié, le locataire peut résilier le contrat de bail ou demander une révision du loyer. De plus, le propriétaire risque une amende civile jusqu'à 1 000 € par diagnostic manquant. La Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) peut également imposer des sanctions pénales, avec des amendes pouvant atteindre 37 500 € et une peine d'emprisonnement jusqu'à 2 ans.
Assurance habitation et biens :
découvrez nos conseils pratiques
