Taux, assurance et crédit immobilier :
comment choisir son prĂȘt immobilier ?

Mis Ă  jour le 23 mars 2022
Temps de lecture : 5 minutes
Tout projet immobilier nĂ©cessite rĂ©flexions. Vient un moment oĂč il faut faire un choix entre ville ou campagne, appartement ou maison, neuf ou ancien...Mais tous ces choix sont dĂ©terminĂ©s par un facteur incontournable : le budget ! Et c'est lĂ  que le prĂȘt immobilier entre en jeu. Pour Ă©valuer le coĂ»t total d’un crĂ©dit, il faut regarder le taux d'intĂ©rĂȘt proposĂ© par la banque, mais pas que... Les frais de dossier et surtout le coĂ»t de l’assurance pret immobilier sont fondamentaux. Avec ces 3 indicateurs, vous aurez tous les atouts en mains pour choisir en emprunteur averti. Commençons par le taux d'intĂ©rĂȘt du crĂ©dit...

Au moment de contracter son prĂȘt immobilier pour financer son investissement, l'acheteur se voit proposer deux options : un crĂ©dit immobilier Ă  taux fixe ou Ă  taux variable. Comment ça marche ? 

Si le crédit à taux fixe emporte le plus de suffrages en France, c'est parce qu'il apporte des garanties sur le long terme. 

DĂšs la signature, l'emprunteur connaĂźt son Ă©chĂ©ancier et le coĂ»t rĂ©el de son prĂȘt immobilier : montant des remboursements et TAEG (taux annuel effectif global). Cela englobe :

  • le taux nominal, 
  • les frais de dossiers, 
  • les coĂ»ts d'assurances et de tenue de compte.

Dans la configuration d'un crĂ©dit immobilier Ă  taux variable, l'incertitude est de mise mais peut s'avĂ©rer payante. Comme son nom l'indique, le taux varie chaque annĂ©e. Il dĂ©pend gĂ©nĂ©ralement de l'indice Euribor et de la marge dĂ©cidĂ©e par l'Ă©tablissement bancaire. Plusieurs formes de prĂȘt immobilier Ă  taux variable ont cours :

  • les prĂȘts Ă  Ă©chĂ©ances fixes : ils assurent des mensualitĂ©s quasi constantes, mais la durĂ©e fluctue
  • les prĂȘts Ă  taux variables "capĂ©s" : ils sont plafonnĂ©s vers le haut comme vers le bas. 
Le taux variable, ou rĂ©visable, est une solution intĂ©ressante quand le taux plafond proposĂ© n’est pas trop supĂ©rieur au taux fixe en vigueur.
Quelle que soit la formule choisie, il faut impĂ©rativement vĂ©rifier le coĂ»t rĂ©el du crĂ©dit immobilier avec le taux effectif global (TEG). Par ailleurs, la comparaison entre les offres de prĂȘt immobilier ne doit pas seulement porter sur le taux d'intĂ©rĂȘt, mais aussi sur le montant des pĂ©nalitĂ©s en cas de remboursement anticipĂ©, le coĂ»t des assurances, ou encore la possibilitĂ© de transformer un prĂȘt Ă  taux variable en prĂȘt Ă  taux fixe. 
 
Il est donc important de procéder à plusieurs simulations avant de choisir.
Taux prĂȘt immobilier
pret immobilier taux fixe taux variable

 

La mensualitĂ© du prĂȘt immobilier s'estime en fonction du principe Ă©tabli des 33% d'endettement. Cette mesure lĂ©gale prĂ©vient le surendettement et les risques d'impayĂ©s. Tous les frais du foyer interviennent dans le calcul. C'est Ă  partir de cette mensualitĂ© qu'est dĂ©terminĂ© le budget pour le projet immobilier. Et donc sa durĂ©e. En augmentant la durĂ©e des remboursements, on diminue ses mensualitĂ©s ou on augmente son budget, tout en augmentant le coĂ»t de son crĂ©dit.

Il est important d'établir dÚs le départ la possibilité de réviser votre crédit immobilier et de faire évoluer vos mensualités en cours de remboursement.

En France, les crĂ©dits immobiliers contractĂ©s ont gĂ©nĂ©ralement des durĂ©es de prĂȘt comprises entre 15 et 25 ans. Au-delĂ  de 25 ans, les banques vont porter un regard plus analytique sur la situation et votre profil avant de donner leur accord, les Ă©tablissements prĂȘteurs prendront notamment en compte les Ă©lĂ©ments suivants : une carriĂšre prometteuse, l'Ăąge, l'Ă©tat de santé 

La lĂ©gislation prĂ©voit la possibilitĂ© pour l'emprunteur de rembourser une partie ou la totalitĂ© de son prĂȘt immobilier par anticipation. Ces remboursements sont soumis Ă  des frais Ă©tablis par l'Ă©tablissement financier qui a contractĂ© le prĂȘt. Toutefois, la rĂ©glementation impose que l'indemnitĂ© ne dĂ©passe pas six mois d'intĂ©rĂȘts des sommes remboursĂ©es, ni ĂȘtre supĂ©rieure Ă  3% du capital restant dĂ».

Ces conditions sont nĂ©gociables dĂšs la souscription du prĂȘt. En ce qui concerne un remboursement partiel, il faut prendre le temps de faire plusieurs calculs : Ă©valuer le gain financier engendrĂ© par l'opĂ©ration, estimer les frais de l'opĂ©ration, et comparer les deux montants. D'autre part, la banque se rĂ©serve le droit de refuser tout remboursement partiel dont le montant serait infĂ©rieur Ă  10% du montant initial du crĂ©dit.


La majoritĂ© des prĂȘts immobiliers sont des crĂ©dits amortissables, dont les mensualitĂ©s incluent le remboursement du capital et une partie des intĂ©rĂȘts. Il est toutefois possible d'opter pour un crĂ©dit in fine, qui consiste Ă  couvrir uniquement les intĂ©rĂȘts, puis Ă  rembourser le capital en intĂ©gralitĂ© au terme de la durĂ©e d'engagement.

Sachant que l’assurance emprunteur reprĂ©sente un coĂ»t non nĂ©gligeable, juste derriĂšre le coĂ»t des intĂ©rĂȘts du crĂ©dit, il est dans votre intĂ©rĂȘt de connaĂźtre son montant prĂ©cis et la part qu'il reprĂ©sente dans le montant global du prĂȘt (parfois jusqu'Ă  30%).

On parle indiffĂ©remment de taux de l'assurance emprunteur ou taux de l'assurance crĂ©dit immobilier ou encore taux de l'assurance de prĂȘt : malgrĂ© les diffĂ©rentes appellations, il s'agit toujours du mĂȘme taux : le TAEA : Taux Annuel Effectif d'Assurance.

Ce taux est indiquĂ© sur la fiche standardisĂ©e d'information pour chaque offre de prĂȘt.

 

A ne pas confondre avec le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) du prĂȘt immobilier, le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) permet de calculer la part de votre assurance dans le budget global de l'emprunt. Il sert de base pour comparer de maniĂšre transparente les autres contrats d'assurances. 

Ce taux est calculé de la façon suivante : TAEA = TAEG avec assurance - TAEG hors assurance

calculer assurance emprunt

Vous voilĂ  Ă  la recherche de la meilleure assurance emprunteur. Pour Ă©tablir un tarif de votre assurance de prĂȘt, l'assureur va Ă©valuer votre profil d'emprunteur. Plus celui-ci est risquĂ©, plus le tarif sera Ă©levĂ©, c’est logique. Il va, en principe, prendre en compte :

  • votre Ăąge
  • votre Ă©tat de santĂ© : fumeur, non-fumeur, antĂ©cĂ©dents mĂ©dicaux, risque aggravĂ© de santĂ©...
  • votre activitĂ© professionnelle (certains mĂ©tiers Ă  risque comme policier, militaire, entrainent des primes plus Ă©levĂ©es)
  • votre situation familiale : empruntez-vous seul, en couple ?
  • l'activitĂ© sportive pratiquĂ©e (certains sports extrĂȘmes occasionnent des surprimes)

L'assureur considĂšre Ă©galement :

  • le montant de la somme empruntĂ©e
  • la durĂ©e de l’emprunt

Au regard de l'ensemble de ces paramĂštres, l'assureur calcule les risques et dĂ©termine le taux de l’assurance de prĂȘt, libre, ce qui explique les disparitĂ©s d'une assurance Ă  une autre.

Il existe 2 modes de calcul différents :

  • Le montant de l’assurance peut s’appliquer sur le capital initial empruntĂ© : la cotisation reste identique tout au long du remboursement du prĂȘt. Sans surprise, cette mĂ©thode de calcul est fixe. Elle est gĂ©nĂ©ralement appliquĂ©e sur les assurances de groupe des banques.
  •  Le montant de l’assurance peut s’appliquer sur le capital restant dû : la cotisation, calculĂ©e sur le capital restant qui diminue au fur et Ă  mesure des remboursements du prĂȘt, annĂ©e aprĂšs annĂ©e. Ce calcul variable est plutĂŽt pratiquĂ© dans les assurances individuelles des assureurs.
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Vous ĂȘtes prĂȘt Ă  faire une acquisition immobiliĂšre ? Vous souhaitez (re)nĂ©gocier votre assurance emprunteur ? Profitez de la baisse des taux de crĂ©dit. N'oubliez pas :

  • avec la loi Lagarde, vous pouvez opter pour la dĂ©lĂ©gation d'assurance emprunteur
  • avec l’amendement Ă  loi Bourquin, vous pouvez demander un changement d'assurance emprunteur Ă  chaque date anniversaire (date d’échĂ©ance) du contrat d'assurance emprunteur
  • avec la loi Hamon, vous pouvez changer d'assurance pendant les 12 premiers mois suivant la signature de l’offre de prĂȘt 

Avec la simulation d'emprunt immobilier en ligne : 

  • visualisez rapidement une estimation de tarif  
  • calculez les Ă©conomies que vous pourriez obtenir sur le montant de votre assurance emprunteur
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