Taux & crédit immobilier :
comment choisir son prêt immobilier ?

Mis à jour le 8 mars 2021

Temps de lecture : 5 minutes

Tout projet immobilier nécessite réflexions. Vient un moment où il faut faire un choix entre ville ou campagne, appartement ou maison, neuf ou ancien...Mais tous ces choix sont déterminés par un facteur incontournable : le budget ! Et c'est là que le prêt immobilier entre en jeu. Pour évaluer le coût total d’un crédit, il faut regarder le taux d'intérêt proposé par la banque, mais pas que... Les frais de dossier et surtout le coût de l’assurance sont fondamentaux. Avec ces 3 indicateurs, vous aurez tous les atouts en mains pour choisir en emprunteur averti. Commençons par le taux d'intérêt du crédit...

Quel taux pour un prêt immobilier :
taux fixe ou taux variable ?

Au moment de contracter son prêt immobilier pour financer son investissement, l'acheteur se voit proposer deux options : un crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable. Comment ça marche ?

Crédit à taux fixe

Si le crédit à taux fixe emporte le plus de suffrages en France, c'est parce qu'il apporte des garanties sur le long terme.

Dès la signature, l'emprunteur connaît son échéancier et le coût réel de son prêt immobilier : montant des remboursements et TAEG (taux annuel effectif global). Cela englobe :

le taux nominal,
les frais de dossiers,
les coûts d'assurances et de tenue de compte.

Crédit à taux variable

Dans la configuration d'un crédit immobilier à taux variable, l'incertitude est de mise mais peut s'avérer payante. Comme son nom l'indique, le taux varie chaque année. Il dépend généralement de l'indice Euribor et de la marge décidée par l'établissement bancaire. Plusieurs formes de prêt immobilier à taux variable ont cours :

les prêts à échéances fixes : ils assurent des mensualités quasi constantes, mais la durée fluctue
les prêts à taux variables "capés" : ils sont plafonnés vers le haut comme vers le bas.

Le taux variable, ou révisable, est une solution intéressante quand le taux plafond proposé n’est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur.

Quelle que soit la formule choisie, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit immobilier avec le taux effectif global (TEG). Par ailleurs, la comparaison entre les offres de prêt immobilier ne doit pas seulement porter sur le taux d'intérêt, mais aussi sur le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, le coût des assurances, ou encore la possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe.

Il est donc important de procéder à plusieurs simulations avant de choisir.

Durée et mensualités d'un prêt immobilier

La mensualité du prêt immobilier s'estime en fonction du principe établi des 33% d'endettement. Cette mesure légale prévient le surendettement et les risques d'impayés. Tous les frais du foyer interviennent dans le calcul. C'est à partir de cette mensualité qu'est déterminé le budget pour le projet immobilier. Et donc sa durée. En augmentant la durée des remboursements, on diminue ses mensualités ou on augmente son budget, tout en augmentant le coût de son crédit.

Il est important d'établir dès le départ la possibilité de réviser votre crédit immobilier et de faire évoluer vos mensualités en cours de remboursement.

En France, les crédits immobiliers contractés ont généralement des durées comprises entre 15 et 25 ans. Au-delà de 25 ans, les banques vont porter un regard plus analytique sur la situation avant de donner leur accord : une carrière prometteuse, l'âge, l'état de santé...

Rembourser par anticipation son prêt immobilier

La législation prévoit la possibilité pour l'emprunteur de rembourser une partie ou la totalité de son prêt immobilier par anticipation. Ces remboursements sont soumis à des frais établis par l'établissement financier qui a contracté le prêt. Toutefois, la réglementation impose que l'indemnité ne dépasse pas six mois d'intérêts des sommes remboursées, ni être supérieure à 3% du capital restant dû.

Ces conditions sont négociables dès la souscription du prêt. En ce qui concerne un remboursement partiel, il faut prendre le temps de faire plusieurs calculs : évaluer le gain financier engendré par l'opération, estimer les frais de l'opération, et comparer les deux montants. D'autre part, la banque se réserve le droit de refuser tout remboursement partiel dont le montant serait inférieur à 10% du montant initial du crédit.

Crédit amortissable ou crédit in fine ?

La majorité des prêts immobiliers sont des crédits amortissables, dont les mensualités incluent le remboursement du capital et une partie des intérêts. Il est toutefois possible d'opter pour un crédit in fine, qui consiste à couvrir uniquement les intérêts, puis à rembourser le capital en intégralité au terme de la durée d'engagement.

Comment connaître le coût de d'assurance d'un prêt immobilier ?

Sachant que l’assurance emprunteur représente un coût non négligeable, juste derrière le coût des intérêts du crédit, il est dans votre intérêt de connaître son montant précis et la part qu'il représente dans le montant global du prêt (parfois jusqu'à 30%).

On parle indifféremment de taux de l'assurance emprunteur ou taux de l'assurance crédit immobilier ou encore taux de l'assurance de prêt : malgré les différentes appellations, il s'agit toujours du même taux : le TAEA : Taux Annuel Effectif d'Assurance.

Ce taux est indiqué sur la fiche standardisée d'information pour chaque offre de prêt.

Comment est calculé le TAEA de l'assurance emprunt ?

A ne pas confondre avec le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) du prêt immobilier, le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) permet de calculer la part de votre assurance dans le budget global de l'emprunt. Il sert de base pour comparer de manière transparente les autres contrats d'assurances.

Ce taux est calculé de la façon suivante : TAEA = TAEG avec assurance - TAEG hors assurance

Comment calculer le taux d'assurance emprunteur ?

Vous voilà à la recherche de la meilleure assurance emprunteur. Pour établir un tarif, l'assureur va évaluer votre profil d'emprunteur. Plus celui-ci est risqué, plus le tarif sera élevé, c’est logique. Il va, en principe, prendre en compte :

votre âge
votre état de santé : fumeur, non-fumeur, antécédents médicaux, risque aggravé de santé...
votre activité professionnelle (certains métiers à risque comme policier, militaire, entrainent des primes plus élevées)
votre situation familiale : empruntez-vous seul, en couple ?
l'activité sportive pratiquée (certains sports extrêmes occasionnent des surprimes)

L'assureur considère également :

le montant de la somme empruntée
la durée de l’emprunt

Au regard de l'ensemble de ces paramètres, l'assureur calcule les risques et détermine le taux de l’assurance de prêt, libre, ce qui explique les disparités d'une assurance à une autre.

Capital restant dû ou capital initial :
quelle est la meilleure formule de remboursement d'emprunt ?

Il existe 2 modes de calcul différents :

Le montant de l’assurance peut s’appliquer sur le capital initial emprunté : la cotisation reste identique tout au long du remboursement du prêt. Sans surprise, cette méthode de calcul est fixe. Elle est généralement appliquée sur les assurances de groupe des banques.

Le montant de l’assurance peut s’appliquer sur le capital restant dû : la cotisation, calculée sur le capital restant qui diminue au fur et à mesure des remboursements du prêt, année après année. Ce calcul variable est plutôt pratiqué dans les assurances individuelles des assureurs.

Comment trouver une assurance de prêt ?

Vous êtes prêt à faire une acquisition immobilière ? Vous souhaitez (re)négocier votre assurance emprunteur ? Profitez de la baisse des taux de crédit. N'oubliez pas :

avec la loi Lagarde, vous pouvez opter pour la délégation d'assurance emprunteur
avec l’amendement à loi Bourquin, vous pouvez demander un changement d'assurance emprunteur à chaque date anniversaire (date d’échéance) du contrat d'assurance emprunteur
avec la loi Hamon, vous pouvez changer d'assurance pendant les 12 premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt