Lorsqu'on envisage d'acheter un bien immobilier, une question se pose : quelle somme puis-je emprunter ? C'est là qu'intervient la notion de capacité d'emprunt. Cette dernière représente le montant maximal qu'un particulier peut emprunter auprès d'une banque, en fonction de sa situation financière et personnelle. Connaître sa capacité d'emprunt est essentiel avant de se lancer dans un projet immobilier, que ce soit pour l'achat de sa résidence principale ou pour un investissement locatif.
Comment calculer la capacité d'emprunt ?
Publié le 24 septembre 2024
Temps de lecture : 8 minutes
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt représente le montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir auprès d'une banque pour financer l'achat d'un bien immobilier. Ce montant dépend de plusieurs facteurs, tels que les revenus de l'emprunteur, ses charges mensuelles ou bien son taux d'endettement.
Évaluer sa capacité d'emprunt permet de :
Connaître sa capacité d'emprunt est essentiel pour éviter de se retrouver dans une situation financière difficile et pour cibler des biens immobiliers réalistes par rapport à son budget.
Comment connaître sa capacité d'emprunt ?
Pour déterminer sa capacité d'emprunt, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
Les revenus du ménage
Les revenus réguliers sont essentiels pour calculer la capacité d'emprunt. Cela inclut les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires perçues. Les revenus de remplacement comme les allocations chômage ou les allocations pour adultes handicapés sont également pris en compte. Pour les travailleurs indépendants ou les professions libérales, il est recommandé de calculer une moyenne mensuelle à partir des revenus annuels de l'entreprise.
Les revenus du co-emprunteur
Emprunter à deux peut augmenter la capacité d'emprunt en additionnant les revenus des deux parties. La banque demandera une preuve de la relation entre les co-emprunteurs, comme un acte de mariage, un PACS ou une attestation de concubinage.
L’apport personnel
L’apport personnel se compose des économies accumulées, des placements disponibles, des donations familiales, et de l’épargne salariale. Il est conseillé de conserver une partie de l’épargne pour les imprévus. Un Plan d’Épargne Logement (PEL) peut également être utilisé comme apport personnel.
Les charges du foyer
Les charges mensuelles influencent directement la capacité d'emprunt. Cela comprend les mensualités des crédits en cours (immobiliers et à la consommation), les pensions alimentaires, le loyer, les impôts, les abonnements, l'assurance habitation, etc. Les charges futures, comme le loyer restant à payer avant de déménager dans le nouveau bien, doivent également être considérées. Le reste à vivre, c'est-à-dire l'argent restant après le paiement de toutes les charges fixes, doit être suffisant pour couvrir les dépenses quotidiennes.
Le taux d'endettement
Le taux d'endettement est un indicateur clé pour évaluer la capacité d'emprunt. Il correspond à la part des revenus mensuels consacrée au remboursement des crédits. En France, les banques estiment généralement qu'un taux d'endettement raisonnable ne doit pas dépasser 35% des revenus nets du ménage. Ce plafond, établi par le Haut Conseil de Stabilité Financière, vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement.
Pour calculer ce taux, on additionne toutes les charges liées aux crédits en cours et on divise ce montant par les revenus nets mensuels, avant de multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Calculer sa capacité d'emprunt
Pour évaluer sa capacité d'emprunt, la première étape consiste à utiliser une calculette en ligne de simulation de prêt immobilier. Ces outils, simples et accessibles, permettent de simuler divers scénarios en entrant des données telles que le montant du prêt souhaité, la durée d'emprunt et le taux d'intérêt.
Faire une simulation de prêt immobilier avec une calculette en ligne
Une calculette en ligne est un outil interactif qui permet de calculer rapidement et facilement votre capacité d'emprunt. Les simulations de prêt immobilier intègrent souvent les taux d'intérêt actuels du marché, l'assurance prêt immobilier et peuvent même vous donner une idée des mensualités.
Voici comment l'utiliser :
La simulation de crédit immobilier présente plusieurs avantages
Faire appel à un courtier
Les courtiers en crédit immobilier ont accès à des outils sophistiqués et connaissent les critères spécifiques des différentes banques. Ils peuvent ainsi affiner le calcul de votre capacité d'emprunt en tenant compte de votre situation particulière et des offres du marché. De plus, ils peuvent vous conseiller sur les moyens d'optimiser votre capacité d'emprunt.
Estimation de la capacité d'emprunt : exemples
Pour mieux comprendre comment fonctionne le calcul de la capacité d'emprunt, voici quelques exemples :
Les facteurs influençant la capacité d'emprunt
Plusieurs éléments peuvent avoir un impact significatif sur votre capacité d'emprunt. Les comprendre vous permettra de mieux évaluer et potentiellement d'améliorer vos chances d'obtenir le financement souhaité.
Revenus et stabilité professionnelle
Les revenus constituent le facteur principal dans le calcul de la capacité d'emprunt. Plus vos revenus sont élevés, plus vous pourrez emprunter. La stabilité professionnelle est également importante : un CDI sera généralement plus rassurant pour les banques qu'un CDD ou un statut d'indépendant.
Apport personnel
Un apport conséquent augmente significativement votre capacité d'emprunt. Il démontre votre capacité d'épargne et réduit le risque pour la banque. Un apport personnel de 10% à 20% du montant du bien est souvent apprécié.
Taux d'intérêt et durée du prêt
Des taux d'intérêt bas permettent d'emprunter davantage. De même, une durée de prêt plus longue augmente la capacité d'emprunt, mais accroît aussi le coût total du crédit.
Autres crédits en cours
Les crédits à la consommation ou autres prêts en cours réduisent votre capacité d'emprunt, car ils augmentent votre taux d'endettement global.
Âge de l'emprunteur
L'âge peut influencer la durée maximale du prêt accordé. Les banques sont généralement réticentes à accorder des prêts qui se termineraient après 65-70 ans.
Profil de l'emprunteur
Votre historique bancaire, votre gestion de compte, et votre "scoring" bancaire jouent un rôle. Un profil sans incident et une bonne gestion financière augmentent la confiance de la banque.
Type de bien et localisation
Le type de bien (neuf, ancien, investissement locatif) et sa localisation peuvent influencer la décision de la banque et donc votre capacité d'emprunt.
Comment augmenter sa capacité d'acquisition pour un achat immobilier ?
Améliorer sa capacité d'emprunt est possible en agissant sur plusieurs leviers.
Réduire ses charges
Moins vous avez de charges, plus votre capacité d'emprunt augmente. Voici ce que vous pouvez faire
Faire un regroupement de crédits
Le regroupement de crédits consiste à rassembler tous ses prêts en un seul. Cette opération permet de réduire le montant des mensualités en allongeant la durée de remboursement. Cela peut libérer une partie de vos revenus et ainsi augmenter votre capacité d'emprunt.
Utiliser des prêts d’aides comme le PTZ
Certains prêts comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le prêt Action Logement peuvent compléter votre financement principal et ainsi augmenter votre capacité d'emprunt globale. Pour cela il faut vérifier que vous êtes éligibles à ces aides.
Choisir le meilleur taux
Comparer les offres de prêt permet de trouver le meilleur taux possible, réduisant ainsi le coût total de l'emprunt. N'hésitez pas à :
Envisager un investissement locatif
Pour un investissement locatif, les banques peuvent prendre en compte les futurs loyers dans le calcul de vos revenus, augmentant ainsi votre capacité d'emprunt.
Capacité d'emprunt : consultez nos questions/réponses
La capacité d'emprunt est une évaluation de combien vous pouvez emprunter, tandis que la capacité d'endettement mesure votre charge de remboursement actuelle par rapport à vos revenus.
La capacité d'emprunt et la capacité d'endettement sont étroitement liées. En effet, c'est en grande partie le taux d'endettement qui détermine la capacité d'emprunt. Plus les revenus sont élevés et les charges faibles, plus la capacité d'emprunt sera importante, tout en restant dans la limite des 35% d'endettement.
Oui, les revenus locatifs futurs peuvent être inclus dans le calcul de la capacité d'emprunt, surtout lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif. Les banques prennent souvent en compte une partie des loyers prévus pour évaluer les revenus totaux de l'emprunteur. Cependant, elles peuvent appliquer un abattement sur ces revenus pour tenir compte des risques de vacance locative et des charges liées à la gestion du bien.
Un prêt à taux fixe est un prêt où le taux d'intérêt est constant pendant toute la durée du prêt, ce qui offre une stabilité des mensualités et permet de mieux planifier le budget à long terme. En revanche, un prêt à taux variable est un prêt dont le taux d'intérêt peut fluctuer en fonction des variations du marché financier. Bien que ce type de prêt puisse offrir des taux d'intérêt initialement plus bas, il comporte un risque de hausse des mensualités en cas de montée des taux.
Les fluctuations des taux d'intérêt ont un impact direct sur la capacité d'emprunt. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, les mensualités de remboursement augmentent également, ce qui réduit la capacité d'emprunt. À l'inverse, lorsque les taux d'intérêt diminuent, les mensualités de remboursement sont plus faibles, ce qui permet d'augmenter la capacité d'emprunt. Il est donc important de suivre l'évolution des taux d'intérêt pour planifier efficacement son projet immobilier.
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