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L'assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Mis à jour le 8 mars 2021
Temps de lecture : 8 minutes
Vous allez signer un crédit immobilier ? Félicitations, vos projets se concrétisent ! Après avoir déniché le logement et obtenu l'emprunt, il va falloir souscrire une assurance. En réalité, est-elle obligatoire ou facultative ? 

Un prêt immobilier vous engage sur des durées de remboursement longues de 10, 15, 20 ans... et pour des sommes conséquentes. Mais la vie n'est pas un long fleuve tranquille. Un accident de la vie peut subitement réduire vos ressources. Comment continuer à rembourser un prêt dans ces conditions ? 

C'est là que l'assurance emprunteur intervient : elle prend en charge le versement de tout ou partie des échéances de remboursement de votre prêt ou du capital restant dû en cas de décès, d'invalidité, d'arrêt ou de perte de travail. Un relai indispensable pour protéger non seulement la banque mais aussi l’emprunteur et sa famille face à d’éventuels risques d’impayés. 

franchise assurance
Légalement, la réponse est non, l’assurance du crédit immobilier n’est pas obligatoire. Elle est néanmoins incontournable, comme on vient de le voir, et il est dans votre intérêt d’en souscrire une pour vous mettre à l'abri, vous et vos proches, en cas de pépin. En tout état de cause, votre banque ou organisme prêteur va l’exiger, sauf si vous pouvez offrir d'autres garanties...
Dans le cas où vous ne souhaitez (ou ne pouvez pas pour cause de maladie, âge, handicap...) souscrire une assurance de prêt, des solutions alternatives existent. Certes, c’est plus compliqué que l'assurance emprunteur, mais possible si vous avez un patrimoine important ou un proche ayant une situation financière confortable. L’établissement prêteur peut vous proposer de mettre en place une solution alternative, avec trois types de garanties :
caution assurance
Si vous êtes titulaire d’une assurance vie, d’un portefeuille financier ou propriétaire d’un bien, mobilier ou immobilier, la banque peut les nantir pour garantir votre prêt. Si vous ne pouvez plus rembourser les mensualités de votre crédit, la banque peut les actionner à hauteur des sommes dues. 
propriétaire immobilier
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez l’hypothéquer si la banque accepte. En cas de défaillance, la banque vend le bien pour rembourser le prêt (qui en principe ne doit pas dépasser 50% de la valeur de l’hypothèque).
caution assurance
Si vous avez un proche ayant une situation financière confortable, il peut se porter caution personnelle et solidaire pour garantir votre crédit immobilier, sous réserve de l’accord de la banque.
Non, depuis la loi Lagarde de juillet 2010, vous pouvez souscrire un contrat d’assurance emprunteur auprès de l’organisme de votre choix, à partir du moment où ce contrat présente un niveau de garanties équivalentes à celui proposé par la banque.
C’est ce qu’on appelle la délégation / déliaison d’assurance. Autrement dit, votre banque ne peut pas exiger que vous souscriviez « son » assurance.
Chez l'assureur que vous voulez. Les compagnies d'assurance proposent des contrats d'assurance de prêt avec un niveau de garanties équivalentes à celles proposées par les banques. Recherchez une assurance extérieure auprès d’un agent général, d’un réseau commercial ou d’un courtier et proposez-la à votre organisme prêteur. Plus de 10 ans après la loi Lagarde, ce droit est toujours en vigueur, et il est dommage que peu de consommateurs font cette démarche, car c'est tout à fait  dans leur intérêt . Si l'établissement prêteur refuse la proposition d'un autre assureur, elle a obligation de motiver sa décision.

Lorsque la banque fait son offre de prêt immobilier, elle joint une proposition de contrat d'assurance emprunteur avec une notice d'information énumérant les risques garantis.

Auparavant, lors de la 1ère simulation de crédit immobilier, la banque doit vous remettre une fiche standardisée d'information (FSI) précisant le type de prêt (amortissable / in fine / relais) et sa durée, le taux d'intérêt et les caractéristiques détaillées des garanties minimales.

Dès qu’elle procède à une analyse de votre situation individuelle la banque doit aussi vous remettre une fiche personnalisée indiquant : 

  • à quelle hauteur le prêt doit être assuré 
  • le type de garanties minimales exigées 
  • le contenu des garanties (11 critères maximum pour les risques décès, perte d'autonomie, invalidité, incapacité, 4 critères au maximum pour la perte d'emploi)

L'emprunteur doit également être informé du prix de l'assurance : le taux annuel effectif, le coût total de l'assurance et le montant de la prime d'assurance.

Selon les contrats, l'assurance emprunteur garantit la prise en charge de tout ou partie des remboursements du crédit, si pendant la durée de votre prêt, certains événements survenaient. 

2 garanties sont en principe obligatoires dans le cadre d'une assurance emprunteur pour couvrir :

  • l'invalidité permanente partielle (IPP)
  • la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)

Les autres garanties sont facultatives :

  • l'incapacité temporaire totale (ITT) selon votre activité professionnelle
  • le décès d'un des co-emprunteurs
  • la perte d'emploi
L'assurance de prêt immobilier est souvent englobée dans la proposition de crédit faite par la banque. Elle peut représenter une part significative du montant total de la proposition. En tant que futur acquéreur, il vous faut donc l’examiner attentivement car l'assurance est un levier, encore trop souvent ignoré des consommateurs, pour réduire le coût de leur projet immobilier.
colocation

Puisque la loi vous y encourage, ne vous en privez pas ! Comparez les différentes offres des compagnies d'assurance. Grâce à la fiche standardisée d’information (FSI) remise par les assureurs, il est facile de voir si un contrat présente le niveau de garantie équivalent à celui de la banque. Focalisez-vous sur certains éléments :

  • le(s) délai(s) de carence ou délai(s) de franchise
  • le mode de prise en charge (forfaitaire ou indemnitaire)

La réponse est difficile à donner. Le taux de l'assurance dépend de nombreux paramètres :

  • du type d'achat immobilier (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif...)
  • du capital emprunté 
  • de la durée de remboursement du prêt
  • du risque encouru
  • de votre âge... 
assurance emprunteur obligatoire

Ensuite, pour le même profil d'emprunteur, les tarifs d'assurance peuvent varier considérablement d'un contrat à un autre. Sachez que les contrats "groupe" standards des banques sont généralement plus chers que les contrats "individualisés" des compagnies d'assurance.

Utilisez un comparateur d'assurance pour faire la différence. Prenez le temps de choisir une couverture d’assurance. Même si vous pouvez changer d'assurance de prêt l'année suivant la signature de la souscription de votre assurance (loi Hamon) et chaque année à la date anniversaire du contrat (amendement Bourquin), il est préférable d'être correctement assuré dès la souscription de votre prêt.