Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, désignent l'ensemble des dépenses liées à un logement que le propriétaire bailleur est autorisé à refacturer à son locataire. Elles couvrent principalement les frais d'entretien et les services liés à l'usage du bien loué.
Ce que recouvrent réellement les charges récupérables
Les charges récupérables sont encadrées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui en établit une liste précise et limitative. Concrètement, seules les dépenses expressément mentionnées dans ce texte peuvent être répercutées sur le locataire. Parmi elles, on retrouve notamment l'entretien des parties communes, la fourniture d'eau froide et chaude, le fonctionnement des ascenseurs ou encore certains frais de gardiennage. Il est important de souligner que les assurances souscrites par le propriétaire ou le syndic de copropriété (comme l'assurance propriétaire non occupant ou l'assurance habitation de l'immeuble) ne font pas partie de cette liste et restent entièrement à la charge du bailleur.
Les charges récupérables dans la vie quotidienne : quelques exemples concrets
Pour mieux comprendre ce mécanisme, prenons un exemple simple. Dans un immeuble collectif, le propriétaire avance chaque mois des frais pour l'entretien de l'ascenseur, le nettoyage des couloirs ou encore l'éclairage des parties communes. Ces dépenses, parce qu'elles profitent directement au locataire, peuvent lui être refacturées sous forme de provisions mensuelles, puis régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles. En revanche, si le propriétaire souscrit une assurance propriétaire pour protéger son bien ou couvrir sa responsabilité en tant que bailleur, ce coût ne peut en aucun cas être intégré aux charges récupérables demandées au locataire.
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Ces deux notions, souvent confondues, ne concernent pas les mêmes parties. Les charges récupérables sont des dépenses avancées par le propriétaire qu'il est autorisé à refacturer à son locataire, comme l'entretien des parties communes ou la fourniture d'eau. Les charges déductibles, elles, concernent uniquement le propriétaire bailleur : ce sont des dépenses qu'il peut soustraire de ses revenus fonciers pour alléger sa fiscalité, comme les primes d'assurance ou certains frais de gestion. Un même propriétaire peut donc être concerné par les deux notions, mais dans des contextes bien distincts.
Toutes les dépenses ne figurant pas dans le décret n°87-713 du 26 août 1987 restent à la charge exclusive du propriétaire. C'est notamment le cas des primes d'assurance de l'immeuble, des frais liés aux gros travaux de rénovation ou de mise aux normes, ainsi que de la taxe foncière. Ces charges, même si elles représentent un coût réel pour le bailleur, ne peuvent en aucun cas être répercutées sur le locataire.
Dans la majorité des locations, le locataire verse chaque mois des provisions pour charges, dont le montant est fixé en début de bail. Une fois par an, le propriétaire procède à une régularisation : il compare les provisions versées aux dépenses réelles. Si les provisions excèdent les charges effectives, le trop-perçu est restitué au locataire ; dans le cas contraire, un complément lui est demandé.
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