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Publié le 22 juillet 2021
Temps de lecture : 7 minutes
Vous allez bientôt louer un logement ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous allez faire le tour de l'appartement ou de la maison pour constater ensemble "l'état des lieux". Cette formalité obligatoire doit être réalisée méticuleusement pour éviter toute source de tensions.

C'est un document qui décrit aussi précisément que possible l'état d'un logement et ses équipements, à l'entrée du locataire dans les lieux, puis à sa sortie.

L'état des lieux sert de constat pour comparer l'évolution de l'état d'un appartement ou d'une maison (vide ou meublé, en location classique ou saisonnière) avant et après la location.

Il vise à protéger à la fois le locataire et le bailleur :

  • en indiquant les éventuelles dégradations
  • en déterminant qui doit prendre en charge les travaux si des réparations sont à prévoir en fin de bail

En théorie, le logement doit être dans le même état à l'arrivée et au départ du locataire. 

Pour comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent appliquer une grille de vétusté à la signature du bail. La vétusté du logement (peintures, murs, sols...) correspond à une usure normale avec le temps. Elle n’est évidemment pas facturée au locataire.

état des lieux

Par contre, les détériorations dues à un usage anormal (trous, tâches, brûlures, fissures...) sont à la charge du locataire.

On dit que l'état des lieux est "contradictoire" car les deux parties l'établissent ensemble et il peut être discuté avant d'être signé d'un commun accord. Depuis 2016, la loi Alur a défini un modèle type état des lieux qui doit être rédigé et annexé au contrat de location lors de la remise des clés au locataire.


2 états des lieux doivent être établis, à l'entrée dans la location et à la sortie de la location.
A la remise des clés par le bailleur, avant que le locataire emménage ou installe ses meubles et affaires dans le logement.
état des lieux location
A la restitution des clés au bailleur, au départ du locataire et une fois qu'il a déménagé ses meubles et ses affaires.
Déroulement de l'état des lieux
L'état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage. Eviter de le faire le soir, quand la nuit est tombée. Il est préférable de convenir d'une date d'état des lieux par courrier recommandé avec avis de réception.
déroulement état des lieux entrée sortie


Les 2 parties, locataire et bailleur, doivent se rendre sur les lieux

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être facilement comparables, c'est leur but. Rédigez-les :

  • sur un document unique distinguant l’état des éléments à l’entrée et à la sortie
  • ou sur 2 documents distincts mais avec une présentation similaire
Remplir un état des lieux
La rédaction de l'état des lieux est importante. Pensez à faire figurer les informations obligatoires suivantes :
 
  • le type d’état des lieux : d'entrée ou de sortie
  • la date établissement de l'état des lieux
  • la localisation du logement
  • le nom (ou dénomination) et l’adresse (ou siège) du bailleur
  • le type et le nombre de clés (ou tout autre moyen d'accès) aux locaux
  • la description précise de l’état de chaque pièce (revêtement des sols, murs, plafonds...)
  • la description précise des équipements et des éléments du logement (éléments de chauffage, sanitaires, placards, cheminées...)
  • la signature du ou des locataires (si c'est un colocation) et du propriétaire bailleur (ou de son mandataire). 
  • les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie. 
À la sortie du logement, l’état des lieux doit mentionner :
 
  • la nouvelle adresse du locataire
  • la date de réalisation de l'état de lieux d'entrée

Un conseil :

Détailler l’état des lieux au maximum et si besoin, ajoutez des photos ou croquis. Ne vous limitez pas au descriptions générales mais dans le cas d'éventuelles dégradations ou de dysfonctionnements, faites-en un une description très précise.

Logement loué meublé
Dans le cas d'un logement loué meublé, faites un inventaire du mobilier et des équipements présents dans la location et listez en détail l'état de chaque élément (meubles, électroménager, vaisselle, literie, accessoires...).

A savoir

L'état des lieux n'est pas obligatoire dans les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Si le bail prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie, celui-ci n'est pas encadré par la loi.

état des lieux logement

S'il est effectué directement entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux d'entrée et de sortie est gratuit.

S'il est établi par l'intermédiaire d'un professionnel (un agent immobilier par exemple), le coût d'un état des lieux d'entrée peut être en partie à la charge du locataire mais à 2 conditions :

  • le montant des frais doit être plafonné à 3€/m2 de surface habitable
  • la part des frais facturés doit être inférieure ou égale à celle du bailleur

Par contre, les frais d'état des lieux de sortie sont à la charge du bailleur, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier (les frais sont alors répartis à part égale entre le locataire et le bailleur).

Litige sur l'état des lieux

Les litiges ne sont pas rares sur les états des lieux. Le locataire et le propriétaire bailleur ont parfois du mal à se mettre d'accord sur le « caractère anormal » de la dégradation du bien. Dans ce cas, l’un ou l’autre peut faire appel à un huissier.

Comment ça se passe ? L’huissier convoque les deux parties 7 jours avant la date du constat par lettre recommandée. Le locataire et le bailleur ont intérêt à être présents pour défendre chacun leurs arguments. 

  • Si le locataire est absent au rendez-vous, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Celui-ci désignera un huissier pour récupérer les clés et réaliser l'état des lieux.
Combien coûte le recours à un huissier ?
Les frais d'actes d'huissier varient entre 131.50€ pour un logement inférieur à 50m2 à 229.81€ pour plus de 150m2, hors lettre de convocation (17.88€) et hors frais de déplacement (9.20€). Le coût de l’état des lieux est partagé entre le bailleur et le locataire.

Absence d'état des lieux

L’absence d’état des lieux est souvent source de litiges.

  • Si le propriétaire refuse de faire un état des lieux à l'entrée dans le logement, il aura du mal à prouver que le locataire l’a dégradé quand il le quitte.
  • Si le locataire refuse d'établir l'état des lieux quand il entre dans le logement, la loi considère qu'il l'a reçu en bon état. Il devra donc le rendre en bon état en fin de bail sauf s'il arrive à prouver (photos d'huissier à l'appui) qu'il était en mauvais état initialement.

Recours en cas de litige 

Si un litige oppose le propriétaire ou le locataire, l’un des deux peut tenter de trouver une solution à l'amiable :

  • soit auprès de la commission départementale de conciliation (adresse disponible auprès de la préfecture du département du logement)
  • soit auprès d’un conciliateur de justice

La procédure est gratuite. 

En cas d'échec de la conciliation, il est toujours possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Restitution du dépôt de garantie

Le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie après la signature de l'état des lieux de sortie.

Si le logement a subi des dégradations, le bailleur peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie (sur justificatifs de factures ou devis). Il a alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.

Quand le montant des réparations est supérieur au dépôt de garantie, le bailleur peut non seulement le conserver intégralement mais en plus, il peut demander au locataire de lui rembourser le solde.

Attention :
Le dépôt de garantie qui n’est pas restitué sous 1 ou 2 mois (selon l’état des lieux) est majoré d’une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

De nombreux exemples d'état des lieux sont mis à disposition gratuitement sur internet
Ils sont aussi disponibles auprès :
 
  • des associations de propriétaires
  • des associations de gestionnaires ou de locataires
modele etat des lieux

 
  • des agences immobilières ou administrateurs de biens
  • des huissiers de justice
  • des librairies spécialisées.
L'état des lieux sert à attester au propriétaire bailleur comme au locataire que l'état du logement est identique entre le début et la fin de la location. 
C'est normalement le bailleur qui pratique l'état des lieux, mais cela peut aussi être son mandataire : agent immobilier, administrateur de biens, notaire... 
Oui, si le locataire ne peut se déplacer, il peut demander à un proche (parent, ami, voisin...) d'effectuer l'état des lieux et de signer à sa place. Dans ce cas, le mandataire doit fournir une lettre de procuration à son représentant en y joignant une copie de ses papiers d'identité.

Oui, le locataire peut demander une modification de l'état des lieux d'entrée :

  • dans les 10 jours après la réalisation de l'état des lieux s'il s'agit d'un élément lié au logement,
  • le 1er mois de la période de chauffe s'il s'agit d'un élément lié au chauffage.

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (du département du logement) ou un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution à l'amiable. La procédure est gratuite.

Si aucune solution amiable n'est trouvée, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, du tribunal dont dépend le logement.

En revanche, l'état des lieux de sortie ne peut être modifié.