Vous allez bientôt louer un logement ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous allez faire le tour de l'appartement ou de la maison pour constater ensemble "l'état des lieux". Cette formalité obligatoire doit être réalisée méticuleusement pour éviter toute source de tensions.
Location : prenez soin de l’état des lieux !
Location : prenez soin de l’état des lieux !
Mis à jour le 13 novembre 2024
Temps de lecture : 7 minutes
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
Définition
C'est un document qui décrit aussi précisément que possible l'état d'un logement et ses équipements, à l'entrée du locataire dans les lieux, puis à sa sortie.
L'état des lieux sert de constat pour comparer l'évolution de l'état d'un appartement ou d'une maison (vide ou meublé, en location classique ou saisonnière) avant et après la location.
Il vise à protéger à la fois le locataire et le bailleur :
En théorie, le logement doit être dans le même état à l'arrivée et au départ du locataire.
Pour comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent appliquer une grille de vétusté à la signature du bail. La vétusté du logement (peintures, murs, sols...) correspond à une usure normale avec le temps. Elle n’est évidemment pas facturée au locataire.
Par contre, les détériorations dues à un usage anormal (trous, tâches, brûlures, fissures...) sont à la charge du locataire.
On dit que l'état des lieux est "contradictoire" car les deux parties l'établissent ensemble et il peut être discuté avant d'être signé d'un commun accord.
Est-ce que l'état des lieux est obligatoire ?
Depuis la loi Alur de 2014, les états des lieux d'entrée et de sortie d'un logement sont obligatoires tout comme la souscription à une assurance habitation pour le locataire. Cette loi a également défini un modèle type d'état des lieux qui doit être rédigé et annexé au contrat de location lors de la remise des clés au locataire.
Quand effectuer un état des lieux d'une location ?
2 états des lieux doivent être établis, à l'entrée dans la location et à la sortie de la location.
Quand faire un état des lieux d'entrée ?
A la remise des clés par le bailleur, avant que le locataire emménage ou installe ses meubles et affaires dans le logement.
Quand faire un état des lieux de sortie ?
A la restitution des clés au bailleur, au départ du locataire et une fois qu'il a déménagé ses meubles et ses affaires.
Comment faire un état des lieux ?
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Déroulement de l'état des lieux
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Remplir un état des lieux
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Logement loué meublé
Comment se fait l'état des lieux ?
L'état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage. Eviter de le faire le soir, quand la nuit est tombée. Il est préférable de convenir d'une date d'état des lieux par courrier recommandé avec avis de réception.
Les 2 parties, locataire et bailleur, doivent se rendre sur les lieux.
Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être facilement comparables, c'est leur but. Rédigez-les :
Comment remplir un état des lieux : les mentions obligatoires
La rédaction de l'état des lieux est importante. Pensez à faire figurer les informations obligatoires suivantes :
À la sortie du logement, l’état des lieux doit mentionner :
Un conseil
Détailler l’état des lieux au maximum et si besoin, ajoutez des photos ou croquis. Ne vous limitez pas aux descriptions générales mais dans le cas d'éventuelles dégradations ou de dysfonctionnements, faites-en un une description très précise.
Cas du logement loué meublé
Dans le cas d'un logement loué meublé, faites un inventaire du mobilier et des équipements présents dans la location et listez en détail l'état de chaque élément (meubles, électroménager, vaisselle, literie, accessoires...).
A savoir
L'état des lieux n'est pas obligatoire dans les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Si le bail prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie, celui-ci n'est pas encadré par la loi.
Quel est le prix d'un état des lieux ?
S'il est effectué directement entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux d'entrée et de sortie est gratuit.
S'il est établi par l'intermédiaire d'un professionnel (un agent immobilier par exemple), le coût d'un état des lieux d'entrée peut être en partie à la charge du locataire mais à 2 conditions :
Par contre, les frais d'état des lieux de sortie sont à la charge du bailleur, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier (les frais sont alors répartis à part égale entre le locataire et le bailleur).
Que se passe-t-il en cas de litige ou de désaccord sur l'état des lieux ?
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Litige sur l'état des lieux
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Absence d'état des lieux
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Recours en cas de litige
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Restitution du dépôt de garantie
Litige sur l'état des lieux
Les litiges ne sont pas rares sur les états des lieux. Le locataire et le propriétaire bailleur ont parfois du mal à se mettre d'accord sur le « caractère anormal » de la dégradation du bien. Dans ce cas, l’un ou l’autre peut faire appel à un huissier.
Comment ça se passe ? L’huissier convoque les deux parties 7 jours avant la date du constat par lettre recommandée. Le locataire et le bailleur ont intérêt à être présents pour défendre chacun leurs arguments.
Combien coûte un état des lieux par huissier ?
Les frais d'actes d'huissier varient entre 131.50€ pour un logement inférieur à 50m2 à 229.81€ pour plus de 150m2, hors lettre de convocation (17.88€) et hors frais de déplacement (9.20€). Le coût de l’état des lieux est partagé entre le bailleur et le locataire.
Absence d'état des lieux
L’absence d’état des lieux est souvent source de litiges.
Recours en cas de litige
Si un litige oppose le propriétaire ou le locataire, l’un des deux peut tenter de trouver une solution à l'amiable :
La procédure est gratuite.
En cas d'échec de la conciliation, il est toujours possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Restitution du dépôt de garantie
Le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie après la signature de l'état des lieux de sortie.
Si le logement a subi des dégradations, le bailleur peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie (sur justificatifs de factures ou devis). Il a alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.
Quand le montant des réparations est supérieur au dépôt de garantie, le bailleur peut non seulement le conserver intégralement mais en plus, il peut demander au locataire de lui rembourser le solde.
Attention
Le dépôt de garantie qui n’est pas restitué sous 1 ou 2 mois (selon l’état des lieux) est majoré d’une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Où trouver un modèle d'état des lieux simplifié et gratuit ?
De nombreux modèles d'état des lieux sont mis à disposition gratuitement sur internet
Vous pouvez également trouver un modèle d'état des lieux auprès :
Assurance état des lieux :
consultez nos questions/réponses
Quel est le rôle de l'état des lieux ?
L'état des lieux sert à attester au propriétaire bailleur comme au locataire que l'état du logement est identique entre le début et la fin de la location.
Qui est habilité à faire un état des lieux ?
C'est normalement le bailleur qui pratique l'état des lieux, mais cela peut aussi être son mandataire : agent immobilier, administrateur de biens, notaire...
Peut-on donner une procuration à un proche ?
Oui, si le locataire ne peut se déplacer, il peut demander à un proche (parent, ami, voisin...) d'effectuer l'état des lieux et de signer à sa place. Dans ce cas, le mandataire doit fournir une lettre de procuration à son représentant en y joignant une copie de ses papiers d'identité.
Est-il possible de modifier l'état des lieux ?
Oui, le locataire peut demander une modification de l'état des lieux d'entrée :
Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (du département du logement) ou un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution à l'amiable. La procédure est gratuite.
Si aucune solution amiable n'est trouvée, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, du tribunal dont dépend le logement.
En revanche, l'état des lieux de sortie ne peut être modifié.
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