Location : prenez soin de l’état des lieux !

Publié le 28 mars 2023
Temps de lecture : 7 minutes
Vous allez bient√īt louer un logement ? Que vous soyez propri√©taire ou locataire, vous allez faire le tour de l'appartement ou de la maison pour constater ensemble "l'√©tat des lieux".¬†Cette formalit√© obligatoire doit √™tre r√©alis√©e m√©ticuleusement pour √©viter toute source de tensions.

C'est un document qui décrit aussi précisément que possible l'état d'un logement et ses équipements, à l'entrée du locataire dans les lieux, puis à sa sortie.

L'état des lieux sert de constat pour comparer l'évolution de l'état d'un appartement ou d'une maison (vide ou meublé, en location classique ou saisonnière) avant et après la location.

Il vise à protéger à la fois le locataire et le bailleur :

  • en indiquant les¬†√©ventuelles d√©gradations
  • en d√©terminant¬†qui doit prendre en charge les travaux¬†si des r√©parations sont √† pr√©voir en fin de bail

En théorie, le logement doit être dans le même état à l'arrivée et au départ du locataire. 

Pour comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent appliquer une grille de vétusté à la signature du bail. La vétusté du logement (peintures, murs, sols...) correspond à une usure normale avec le temps. Elle n’est évidemment pas facturée au locataire.

état des lieux

Par contre, les¬†d√©t√©riorations dues √† un usage anormal¬†(trous, t√Ęches, br√Ľlures, fissures...)¬†sont √† la charge du locataire.

On dit que l'état des lieux est "contradictoire" car les deux parties l'établissent ensemble et il peut être discuté avant d'être signé d'un commun accord. 

Depuis la loi Alur de 2014, les états des lieux d'entrée et de sortie d'un logement sont obligatoires. Cette loi a également défini un modèle type d'état des lieux qui doit être rédigé et annexé au contrat de location lors de la remise des clés au locataire.

2 états des lieux doivent être établis, à l'entrée dans la location et à la sortie de la location.
A la remise des clés par le bailleur, avant que le locataire emménage ou installe ses meubles et affaires dans le logement.
état des lieux location
A la restitution des clés au bailleur, au départ du locataire et une fois qu'il a déménagé ses meubles et ses affaires.
Déroulement de l'état des lieux
L'état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage. Eviter de le faire le soir, quand la nuit est tombée. Il est préférable de convenir d'une date d'état des lieux par courrier recommandé avec avis de réception.
déroulement état des lieux entrée sortie


Les 2 parties, locataire et bailleur, doivent se rendre sur les lieux
. 

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être facilement comparables, c'est leur but. Rédigez-les :

  • sur un¬†document unique¬†distinguant l‚Äô√©tat des √©l√©ments √† l‚Äôentr√©e et √† la sortie
  • ou sur¬†2 documents distincts¬†mais avec¬†une pr√©sentation similaire
Remplir un état des lieux
La rédaction de l'état des lieux est importante. Pensez à faire figurer les informations obligatoires suivantes :
 
  • le¬†type d‚Äô√©tat des lieux¬†: d'entr√©e ou de sortie
  • la¬†date¬†√©tablissement de l'√©tat des lieux
  • la¬†localisation¬†du logement
  • le¬†nom¬†(ou d√©nomination)¬†et l‚Äôadresse¬†(ou si√®ge)¬†du bailleur
  • le¬†type¬†et le¬†nombre de cl√©s¬†(ou tout autre moyen d'acc√®s)¬†aux locaux
  • la description pr√©cise de l‚Äô√©tat de chaque pi√®ce (rev√™tement des sols, murs, plafonds...)
  • la description pr√©cise des √©quipements et des √©l√©ments du logement (√©l√©ments de chauffage, sanitaires, placards, chemin√©es...)
  • la¬†signature¬†du ou des locataires (si c'est un colocation) et du propri√©taire bailleur (ou de son mandataire).¬†
  • les¬†relev√©s des compteurs¬†individuels de consommation d‚Äôeau et d‚Äô√©nergie.¬†
À la sortie du logement, l’état des lieux doit mentionner :
 
  • la¬†nouvelle adresse¬†du locataire
  • la¬†date de r√©alisation¬†de l'√©tat de lieux d'entr√©e

Un conseil :

Détailler l’état des lieux au maximum et si besoin, ajoutez des photos ou croquis. Ne vous limitez pas au descriptions générales mais dans le cas d'éventuelles dégradations ou de dysfonctionnements, faites-en un une description très précise.

Logement loué meublé
Dans le cas d'un logement loué meublé, faites un inventaire du mobilier et des équipements présents dans la location et listez en détail l'état de chaque élément (meubles, électroménager, vaisselle, literie, accessoires...).

A savoir

L'état des lieux n'est pas obligatoire dans les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Si le bail prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie, celui-ci n'est pas encadré par la loi.

état des lieux logement

S'il est effectué directement entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux d'entrée et de sortie est gratuit.

S'il est √©tabli par l'interm√©diaire d'un professionnel¬†(un agent immobilier par exemple), le co√Ľt d'un¬†√©tat des lieux d'entr√©e¬†peut √™tre¬†en partie √† la charge du locataire¬†mais √†¬†2 conditions¬†:

  • le montant des frais doit √™tre plafonn√© √† 3‚ā¨/m2 de surface habitable
  • la part des frais factur√©s doit √™tre inf√©rieure ou √©gale √† celle du bailleur

Par contre, les frais d'état des lieux de sortie sont à la charge du bailleur, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier (les frais sont alors répartis à part égale entre le locataire et le bailleur).

Litige sur l'état des lieux

Les¬†litiges ne sont pas rares sur les √©tats des lieux. Le locataire et le propri√©taire bailleur ont parfois du mal √† se mettre d'accord sur le¬†¬ę¬†caract√®re anormal¬†¬Ľ¬†de la d√©gradation du bien. Dans ce cas, l‚Äôun ou l‚Äôautre peut faire appel √† un¬†huissier.

Comment ça se passe ? L’huissier convoque les deux parties 7 jours avant la date du constat par lettre recommandée. Le locataire et le bailleur ont intérêt à être présents pour défendre chacun leurs arguments. 

  • Si le locataire est absent au rendez-vous, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont d√©pend le logement. Celui-ci d√©signera un huissier pour r√©cup√©rer les cl√©s et r√©aliser l'√©tat des lieux.
Combien co√Ľte un √©tat des lieux par huissier ?
Les frais d'actes d'huissier varient entre 131.50‚ā¨ pour un logement inf√©rieur √† 50m2 √† 229.81‚ā¨ pour plus de 150m2, hors lettre de convocation (17.88‚ā¨) et hors frais de d√©placement (9.20‚ā¨). Le co√Ľt de l‚Äô√©tat des lieux est partag√© entre le bailleur et le locataire.

Absence d'état des lieux

L’absence d’état des lieux est souvent source de litiges.

  • Si le propri√©taire refuse¬†de faire un √©tat des lieux √† l'entr√©e dans le logement, il aura du mal √† prouver que le locataire l‚Äôa d√©grad√© quand il le quitte.
  • Si le¬†locataire refuse¬†d'√©tablir l'√©tat des lieux quand il entre dans le logement, la loi consid√®re qu'il l'a re√ßu en bon √©tat. Il devra donc le rendre en bon √©tat en fin de bail sauf s'il arrive √† prouver (photos d'huissier √† l'appui) qu'il √©tait en mauvais √©tat initialement.

Recours en cas de litige 

Si un litige oppose le propriétaire ou le locataire, l’un des deux peut tenter de trouver une solution à l'amiable :

  • soit aupr√®s de la¬†commission d√©partementale de conciliation (adresse disponible aupr√®s de la pr√©fecture du d√©partement du logement)
  • soit aupr√®s d‚Äôun¬†conciliateur de justice

La procédure est gratuite. 

En cas d'échec de la conciliation, il est toujours possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Restitution du d√©p√īt de garantie

Le bailleur a¬†un mois pour restituer le d√©p√īt de garantie¬†apr√®s la signature de l'√©tat des lieux de sortie.

Si le logement a subi des d√©gradations, le bailleur peut d√©duire le¬†co√Ľt¬†des r√©parations du d√©p√īt de garantie (sur justificatifs de factures ou devis). Il a alors¬†2 mois pour restituer le d√©p√īt de garantie.

Quand le montant des r√©parations est sup√©rieur au d√©p√īt de garantie, le bailleur peut non seulement le conserver int√©gralement mais en plus, il peut demander au locataire de lui rembourser le solde.

Attention :
Le d√©p√īt de garantie qui n‚Äôest pas restitu√© sous 1 ou 2 mois (selon l‚Äô√©tat des lieux) est major√© d‚Äôune somme √©quivalente √† 10 % du loyer mensuel¬†(hors charges) pour chaque mois de retard commenc√©.

De nombreux modèles d'état des lieux sont mis à disposition gratuitement sur internet
 
Vous pouvez également trouver un modèle d'état des lieux auprès :
 
  • des associations de propri√©taires
  • des associations de gestionnaires ou de locataires
modele etat des lieux

 
  • des agences immobili√®res ou administrateurs de biens
  • des huissiers de justice
  • des librairies sp√©cialis√©es.
L'état des lieux sert à attester au propriétaire bailleur comme au locataire que l'état du logement est identique entre le début et la fin de la location. 
C'est normalement le bailleur qui pratique l'état des lieux, mais cela peut aussi être son mandataire : agent immobilier, administrateur de biens, notaire... 
Oui, si le locataire ne peut se déplacer, il peut demander à un proche (parent, ami, voisin...) d'effectuer l'état des lieux et de signer à sa place. Dans ce cas, le mandataire doit fournir une lettre de procuration à son représentant en y joignant une copie de ses papiers d'identité.

Oui, le locataire peut demander une modification de l'état des lieux d'entrée :

  • dans les¬†10 jours apr√®s la r√©alisation de l'√©tat des lieux¬†s'il s'agit d'un √©l√©ment li√© au logement,
  • le¬†1er mois de la p√©riode de chauffe¬†s'il s'agit d'un √©l√©ment li√© au chauffage.

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (du département du logement) ou un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution à l'amiable. La procédure est gratuite.

Si aucune solution amiable n'est trouvée, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, du tribunal dont dépend le logement.

En revanche, l'état des lieux de sortie ne peut être modifié.