Mise à jour le 31 décembre 2025
Comment établir un budget prévisionnel de copropriété ?
Temps de lecture : 5 minutes
Indispensable pour avoir une vision d’ensemble des frais à venir et de la répartition des charges, le budget prévisionnel d’une copropriété doit être approuvé par l’ensemble des copropriétaires. On vous explique comment le calculer, quelles dépenses doivent être prises en compte, et comment le faire adopter en assemblée générale.
Qu’est-ce qu’un budget prévisionnel de copropriété ?
Le budget prévisionnel est un document comptable indispensable au bon fonctionnement d’une copropriété puisqu’il établit la répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires.
Il doit regrouper et planifier l’ensemble des dépenses courantes nécessaire à l’entretien, la maintenance et la gestion de l’immeuble pour l’année à venir. C’est le syndic de copropriété qui est en charge d’établir ce budget prévisionnel, en concertation avec les membres du conseil syndical.
Que dit la réglementation ?
Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le vote d’un budget prévisionnel est obligatoire pour toutes les copropriétés : le syndic de copropriété ou les copropriétaires ne peuvent donc pas s’y soustraire.
Le budget prévisionnel doit être voté à la majorité chaque année lors d’une assemblée générale de copropriété, dans les 6 mois suivants la clôture du précédent exercice comptable de la copro.
Les dépenses à inclure
Le budget prévisionnel d’une copropriété doit reprendre tous les frais prévisibles et récurrents dans la vie d’une copropriété, comme par exemple :
Les dépenses à exclure
Certaines dépenses ne doivent pas être prises en compte lors du calcul d’un budget prévisionnel, et doivent faire l’objet d’un vote à part. Ce sont les dépenses dites exceptionnelles :
Toutes ces dépenses à part doivent être votées par les copropriétaires lors d’une assemblée générale exceptionnelle convoquée par le syndic, avec la mise en concurrence de plusieurs devis.
Les étapes du budget prévisionnel de copropriété
Préparer un budget prévisionnel ne s’improvise pas, c’est pourquoi c’est au syndic que revient cette tâche. De nombreuses dépenses doivent être prises en compte et négociées avant d’être présentées au vote des copropriétaires.
La préparation du budget
Pour préparer le budget de l’année à venir et être certain de ne pas oublier de dépenses, le syndic de copropriété se base généralement sur le budget de l’année passée et le compare aux dépenses réelles effectuées. L’augmentation du coût de la vie doit être prise en compte, puisque tout augmente pratiquement chaque année, mais attention aux augmentations abusives.
Prenez garde à ne pas sous-estimer le montant des dépenses annuelles de la copropriété pour faire baisser les charges. Si le budget est trop bas, vous risquez de ne pas pouvoir régler les travaux à faire en urgence et les copropriétaires devront faire face à un appel de fonds supplémentaire imprévu, ce qui augmente le risque d’impayés.
Le vote du budget
Si le budget prévisionnel est effectué par le syndic de copropriété, il doit toutefois être soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle. Ce vote doit avoir lieu au maximum 6 mois après la clôture du précédent exercice comptable, et se fait à la majorité simple.
Cela signifie que pour être adopté, le budget doit être validé par la moitié des copropriétaires présents ou représentés. Si des copropriétaires ne viennent pas à l’AG ou s’abstiennent de voter, leurs voix ne seront pas prises en compte.
Le financement
Une fois le budget prévisionnel voté, le syndic met en place des appels de fonds pour constituer les provisions pour charges. Ces appels sont envoyés régulièrement aux copropriétaires avec la date limite de paiement et le montant à régler.
En général, ils ont lieu chaque trimestre : ¼ du budget prévisionnel est versé à chaque appel. En cas d’impayé, le syndic dispose de 5 ans pour engager une procédure de recouvrement. La part de chaque copropriétaire est calculée selon ses tantièmes.
Pour les dépenses exceptionnelles, la loi Alur impose un fonds travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots. Ce fonds, voté en assemblée générale, doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel. Chaque copropriétaire contribue selon sa quote-part.
À noter : si vous vendez votre bien, les cotisations versées au fonds travaux ne sont pas récupérables.
Réajuster le budget prévisionnel
Le budget prévisionnel est effectué de façon approximative, en fonction des dépenses de l’année passée : il n’est pas possible de savoir exactement quel sera le montant des charges de copropriété pour l’année à venir.
Pour contrer ce manque de visibilité et éviter une régularisation trop importante en fin d’année, il est possible de réajuster le budget si les prévisions se sont avérées trop élevées ou trop basses. Dans le cas d’un trop perçu ou d’un moins-perçu, la différence sera donc ajoutée ou soustraite aux futurs appels de fonds.
Ce réajustement doit se faire lors d’une assemblée générale le mentionnant dans son ordre du jour, et doit impérativement être voté par les copropriétaires : le conseil syndical n’est pas en mesure de faire un tel changement seul.
Peut-on remettre en cause le budget prévisionnel voté ?
Le montant de chaque dépense peut être débattu lors de l’assemblée générale si les copropriétaires ne sont pas d’accord avec certains montants : le budget prévisionnel n’est en aucun cas un montant unique à accepter ou refuser.
En revanche, après le vote du budget, il est très compliqué de le contester. Par exemple, un copropriétaire qui a voté contre le budget prévisionnel, qui s’est abstenu ou qui n’était pas présent ou représenté lors de l’assemblée générale ne pourra pas contester le vote sous prétexte qu’il ne lui convient pas.
Il reste possible d’invoquer la nullité de l’assemblée générale. Si la convocation n’a pas été envoyée dans les temps ou que l’ordre du jour n’était pas détaillé, il est possible de faire annuler les décisions prises lors de cette assemblée, et donc le vote du budget prévisionnel.
Il est également possible de contester un budget si certains postes de dépenses ont des montants considérés comme abusifs.
Budget prévisionnel de copropriété : consultez vos questions/réponses
Le montant est voté chaque année en assemblée générale par les copropriétaires, sur proposition du syndic. Il doit couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. Les appels de fonds sont généralement trimestriels et représentent chacun ¼ du budget voté.
Le syndic peut engager une procédure de recouvrement dans un délai de 5 ans. Des pénalités et frais supplémentaires peuvent s’appliquer en cas de retard prolongé.
Non, il couvre uniquement les dépenses courantes. Les travaux importants sont financés par des appels de fonds spécifiques ou via le fonds travaux obligatoire instauré par la loi Alur.
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