Calculer les intérêts d'un prêt immobilier, c'est déterminer le coût réel de l'argent emprunté auprès d'une banque. Ces intérêts représentent la rémunération du prêteur et constituent une part significative du montant total remboursé par l'emprunteur tout au long de la durée du crédit.
Comprendre le calcul des intérêts d'un prêt immobilier
Les intérêts d'un prêt immobilier se calculent chaque mois à partir d'une formule simple : intérêts mensuels = (capital restant dû × taux nominal annuel) / 12.
Le capital restant dû désigne la somme qu'il vous reste encore à rembourser à un instant donné. Le taux nominal, quant à lui, est le taux d'intérêt brut fixé par la banque, hors frais annexes et hors assurance emprunteur. Ce calcul s'applique mois après mois, ce qui explique pourquoi la part des intérêts diminue progressivement au fil des remboursements : à chaque mensualité, le capital restant dû se réduit, et les intérêts suivent la même tendance.
Un exemple concret pour mieux visualiser
Prenons un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, avec un taux nominal annuel de 3,5 %.
Le premier mois, les intérêts s'élèvent à (200 000 × 3,5 %) / 12, soit environ 583 €. Le mois suivant, le capital restant dû ayant légèrement diminué, les intérêts seront un peu moins élevés. C'est ce qu'on appelle l'amortissement progressif du prêt.
À ce coût des intérêts s'ajoute l'assurance emprunteur, dont la cotisation peut être calculée soit sur le capital initial emprunté (cotisation fixe), soit sur le capital restant dû (cotisation dégressive). Pour évaluer le coût global d'un crédit, il est indispensable de consulter le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui regroupe le taux nominal, l'assurance et l'ensemble des frais liés au prêt. Vous pouvez également utiliser le calculateur de crédit immobilier mis à disposition sur service-public.fr pour estimer votre capacité d'emprunt en tenant compte de ces différents paramètres.
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La formule de base est la suivante : intérêts mensuels = (capital restant dû × taux nominal annuel) / 12. Chaque mois, ce calcul est appliqué sur le capital qu'il vous reste à rembourser. Comme ce capital diminue à chaque mensualité, la part des intérêts dans votre remboursement mensuel diminue elle aussi progressivement au fil du temps. C'est le principe de l'amortissement progressif, caractéristique des prêts immobiliers classiques à taux fixe.
Pour obtenir le coût total des intérêts, multipliez le montant de vos mensualités par le nombre total de mensualités, puis soustrayez le capital emprunté. Le résultat correspond à la somme des intérêts versés sur toute la durée du prêt. Attention, ce montant ne reflète pas le coût global du crédit : pour cela, il faut consulter le TAEG, qui intègre également l'assurance emprunteur et les frais annexes.
Le taux nominal est le taux brut fixé par la banque, utilisé pour calculer vos intérêts mensuels. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est plus complet : il inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur et tous les frais liés au crédit. C'est le TAEG qui permet de comparer efficacement les offres de prêt entre elles.
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