Devenir propriétaire pour la première fois est une étape marquante et excitante dans la vie. Pour les primo-accédants, il est essentiel de bien se préparer afin de réaliser cet achat en toute sérénité. Prêts avantageux, subventions, conseils personnalisés... Découvrez dans ce guide complet ce que vous devez savoir pour réussir votre premier achat immobilier.
Primo-accédant : guide pour réussir votre premier achat immobilier
Mise à jour le 22 novembre 2024
Temps de lecture : 6 minutes
C'est quoi un primo-accédant : définition
Un primo-accédant est une personne ou un ménage qui achète un bien immobilier pour la première fois. Cela signifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
Pour être considéré comme primo-accédant, vous devez remplir deux conditions essentielles
Bon à savoir : même si vous possédez déjà une résidence secondaire ou un bien locatif, vous pouvez toujours être éligible au statut de primo-accédant pour l'achat de votre résidence principale.
Les aides financières disponibles pour les primo-accédants
Le statut de primo-accédant ouvre la porte à de nombreux avantages, notamment en termes de financement et d'aides, pour faciliter votre accession à la propriété.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide financière destinée à encourager les primo-accédants à devenir propriétaires. Il s'agit d'un prêt sans intérêts accordé par l'État pour financer une partie de l'achat d'un bien immobilier. Le principal avantage du PTZ est qu'il permet de réduire le coût total du financement de l'achat immobilier. En ne payant pas d'intérêts sur une partie de l'emprunt, les primo-accédants peuvent alléger leur charge financière et augmenter leur pouvoir d'achat immobilier.
Attention : pour bénéficier du PTZ, il faut remplir certaines conditions de ressources et acheter un bien immobilier neuf ou ancien sous certaines conditions de rénovation. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2, et les plafonds varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du bien.
Les aides d'Action Logement
Action Logement est un organisme qui propose des aides financières pour faciliter l'accès à la propriété des salariés. Le prêt Action Logement est un crédit immobilier à taux réduit destiné à financer l'achat ou la construction d’une résidence principale. Il peut s'ajouter à un ou plusieurs autres prêts ainsi qu'à un éventuel apport personnel. Il est réservé aux salariés répondant à certaines conditions de ressources
Le prêt conventionné
Le Prêt Conventionné est un prêt immobilier accordé par les banques ayant signé une convention avec l'État. Il est destiné à financer l'achat ou la construction d'une résidence principale, avec des conditions avantageuses.
Ce crédit immobilier est accessible sans condition de revenus et permet de bénéficier des Aides Personnalisées au Logement (APL). Les taux d'intérêt sont réglementés et peuvent être fixes ou variables. Ce prêt peut financer jusqu'à 100 % du coût total de l'opération immobilière.
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier destiné aux ménages aux revenus modestes, afin de les aider à devenir propriétaires de leur résidence principale. Il est accordé par des banques ayant signé une convention avec l'État.
Pour être éligible au PAS, les ressources du ménage doivent être inférieures à un plafond fixé en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique. Le PAS permet de bénéficier des APL et de conditions de financement avantageuses, avec des taux d'intérêt réglementés.
Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Le Prêt Épargne Logement (PEL) est un dispositif d'épargne destiné à financer un projet immobilier. Après une phase d'épargne d'au moins 4 ans, les fonds accumulés permettent d'obtenir un prêt à un taux avantageux.
Le PEL offre plusieurs avantages : une rémunération de l'épargne attractive, la possibilité d'obtenir un prêt à taux préférentiel et la prime d'État sous certaines conditions de revenus. Il constitue une solution intéressante pour préparer son projet immobilier en amont.
Les aides des collectivités locales
Il est également possible de demander diverses aides des collectivités locales pour faciliter l'accès à la propriété. Par exemple, une exonération de taxe foncière peut être accordée pendant les deux premières années, sous certaines conditions de revenus.
Pour découvrir les dispositifs éligibles dans la zone géographique concernée, il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie, de la banque, de l'antenne locale d'Action Logement ou de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).
Les étapes clés pour réussir son premier achat immobilier
Se lancer dans l'aventure de l'achat immobilier peut sembler intimidant, mais avec les bons conseils, vous pouvez réussir votre premier achat en toute sérénité.
Choisir le bon prêt pour son premier achat
Le choix du crédit immobilier est une étape importante dans le processus d'achat. Il existe plusieurs types de prêts, chacun ayant ses propres avantages et conditions. Parmi les options les plus courantes, on trouve le Prêt à Taux Fixe, le Prêt à Taux Révisable, et le Prêt In Fine. Le Prêt à Taux Fixe offre une sécurité avec des mensualités constantes, tandis que le Prêt à Taux Révisable peut s'ajuster en fonction des taux du marché, offrant potentiellement des économies sur le long terme. Il est essentiel de comparer les offres et de négocier les conditions pour obtenir le meilleur financement possible.
Visiter un maximum de biens
Sachez que vous devrez sans doute effectuer plusieurs visites avant de trouver la perle rare. Lorsqu’un bien suscite votre intérêt, il est préférable de se rendre sur place pour apprécier ses volumes et son agencement. Ainsi, plus vous visiterez de biens, plus vous pourrez affiner vos critères de recherche : taille des extérieurs (jardin, terrasse, balcon, etc.), exposition, rafraîchissement ou gros travaux, superficie des chambres, etc.
Il est recommandé de visiter un bien à différents moments de la semaine ou de la journée pour avoir une vision globale sur la luminosité, l’ensoleillement, la circulation ou toutes autres nuisances sonores.
Calculer son apport et ses frais de notaire
L'apport personnel est une somme d'argent que vous investissez dans votre achat immobilier, généralement autour de 10 à 20 % du prix du bien. Un apport significatif peut non seulement améliorer vos chances d'obtenir un prêt, mais aussi réduire le montant total des intérêts à payer. Les sources d'apport peuvent inclure les économies personnelles, les prêts familiaux ou les fonds provenant de la revente d'un précédent bien.
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais incluent les taxes et les honoraires du notaire. Il est important de les anticiper pour éviter les mauvaises surprises. Le notaire joue un rôle clé dans la sécurisation de la transaction immobilière, garantissant que toutes les démarches légales sont correctement effectuées.
Ne pas craquer trop vite pour le coup de cœur
Il est légitime de choisir un bien qui vous plaît, mais cela ne doit pas pour autant vous empêcher d’être rationnel et pragmatique. En effet, il faut garder à l’esprit qu’acheter un bien représente aussi un placement. Ce serait donc une erreur ne pas prendre en considération son potentiel de revente qui vous priverait d’une jolie plus-value le moment venu.
Essayez également de vous projeter dans l’avenir. Vous pouvez très bien avoir un coup de cœur pour un bien atypique aujourd’hui mais qu’en sera-t-il dans quelques années ? Privilégiez dans l’idéal un bien qui plaira au plus grand nombre. Pour cela, n’hésitez pas à aller le visiter avec des membres de votre famille ou des amis.
Évaluer sa capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter auprès d'une banque en fonction de vos revenus et de vos charges. Elle détermine le montant de votre mensualité de prêt et la durée de l'emprunt. Une évaluation précise de cette capacité est importante pour ne pas surendetter votre foyer.
Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte plusieurs éléments
Une règle couramment utilisée est celle des 33 % d'endettement, c'est-à-dire que le montant de votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus nets mensuels.
Les démarches pour devenir propriétaire
Acheter un bien immobilier implique plusieurs étapes
- recherche du bien : définir vos critères (localisation, type de bien, budget) et visiter plusieurs propriétés
- offre d'achat : faire une offre d'achat au vendeur, souvent en négociant le prix
- compromis de vente : signer un compromis de vente qui engage les deux parties et fixe les conditions de la vente
- obtention du prêt : finaliser votre demande de prêt auprès de la banque en fournissant les documents nécessaires
- signature de l'acte de vente : passer chez le notaire pour signer l'acte de vente définitif et devenir officiellement propriétaire. Ne pas oublier de souscrire à une assurance habitation.
Pour trouver le bien idéal, il est essentiel de
Primo-accédant : consultez nos questions/réponses
Après avoir été propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez redevenir primo-accédant si vous ne l’avez plus été pendant au moins deux années consécutives. Cela signifie que si vous vendez votre résidence principale et que vous ne rachetez pas immédiatement un autre bien, vous pourrez retrouver le statut de primo-accédant après cette période de deux ans.
L'apport personnel recommandé pour un primo-accédant varie généralement entre 10 % et 20 % du prix d'achat du bien immobilier. Avoir un apport significatif peut améliorer vos chances d'obtenir un prêt immobilier et réduire le coût total des intérêts.
Pour justifier votre statut de primo-accédant, vous devrez fournir des documents prouvant que vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale les deux dernières années. Ces documents peuvent inclure des relevés fiscaux, des attestations de non-propriété ou des déclarations sur l’honneur.
Pour constituer un dossier de prêt immobilier, un primo-accédant doit fournir plusieurs documents, dont
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