La capacité de remboursement désigne l'aptitude financière d'un emprunteur à honorer les mensualités de son prêt immobilier sur toute la durée du crédit. Cette évaluation, cruciale dans l'octroi d'un crédit, prend en compte les revenus, les charges et la situation patrimoniale de l'emprunteur pour déterminer sa solvabilité.
Qu'est-ce que la capacité de remboursement ?
La capacité de remboursement correspond au montant maximum qu'un emprunteur peut consacrer chaque mois au remboursement de ses crédits sans compromettre son équilibre financier. Les établissements bancaires calculent cette capacité en appliquant le taux d'endettement, généralement limité à 35% des revenus nets mensuels depuis 2022. Cette limite inclut l'ensemble des charges de crédit existantes et futures. L'évaluation intègre également les revenus réguliers (salaires, pensions, revenus fonciers), les charges fixes (loyers, crédits en cours, pensions alimentaires) et la situation professionnelle de l'emprunteur. Cette analyse permet aux banques de s'assurer que l'emprunteur pourra maintenir un niveau de vie décent tout en remboursant son prêt.
Application pratique et exemples concrets
Dans le contexte actuel, la capacité de remboursement revêt une importance particulière avec la baisse des indemnités journalières prévue en avril 2025, qui passeront de 1,8 à 1,4 SMIC. Cette évolution peut fragiliser la situation des emprunteurs en cas d'arrêt de travail, rendant l'assurance emprunteur encore plus indispensable. Par exemple, un couple gagnant 5 000€ nets mensuels pourra emprunter avec des mensualités maximales de 1 750€ (35% de 5 000€). Si l'un des conjoints tombe malade, la réduction des indemnités journalières pourrait compromettre cette capacité. Heureusement, la loi Lemoine facilite désormais l'accès à l'assurance emprunteur en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000€ remboursés avant 60 ans, améliorant ainsi la protection des emprunteurs.
Consultez nos questions/réponses
Pour calculer votre capacité de remboursement, multipliez vos revenus nets mensuels par 35% (taux d'endettement maximum). Déduisez ensuite vos charges de crédit existantes. Par exemple, avec 4 000€ de revenus nets, votre capacité maximale est de 1 400€, moins vos crédits en cours.
Les banques considèrent les revenus réguliers et pérennes : salaires nets, pensions de retraite, revenus fonciers nets, et certaines primes contractuelles. Les revenus variables comme les primes exceptionnelles ou les revenus d'activité récente sont généralement minorés ou exclus du calcul.
En cas de baisse de revenus (chômage, maladie, divorce), votre assurance emprunteur peut prendre le relais selon les garanties souscrites. C'est pourquoi il est essentiel de bien choisir ses garanties, notamment avec la baisse des indemnités journalières prévue en 2025.
Des dérogations sont possibles dans certains cas : revenus très élevés laissant un reste à vivre confortable, situation patrimoniale solide, ou profil emprunteur excellent. Ces dépassements restent exceptionnels et à la discrétion de la banque.
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