Réaliser un achat immobilier à deux engage chacun sur le long terme. Lorsqu’une séparation intervient entre deux co-emprunteurs, il est normal de se poser des questions sur la gestion du prêt en cours. Le régime matrimonial, la répartition du financement ou encore les garanties attachées au crédit influencent directement les solutions possibles. Pour vous aider à y voir plus clair et à prendre les bonnes décisions, nous faisons le point sur les options qui s’offrent à vous et leurs implications.
Gérer son prêt en cas de séparation des co-emprunteurs
Mis à jour le 25 novembre 2025
Temps de lecture : 7 minutes
Séparation d’un couple en union libre
Si vous vivez en concubinage ou en union libre, c’est le régime de l’indivision des biens qui s’applique puisque vous êtes hors mariage.
Dans ce cas la somme que vous devez à l’organisme prêteur est répartie de manière égale entre les deux co-emprunteurs, à moins que l’acte de vente ne mentionne une autre répartition. C’est souvent le cas lorsque l’une des deux personnes a davantage de revenus que l’autre ; ou même lorsque l'un des co-emprunteurs n'a pas de revenu.
Séparation d’un PACS
Le régime juridique de votre PACS influence directement la manière dont est réparti votre bien immobilier lors d’une séparation.
Si votre PACS a été conclu avant le 1er janvier 2007, vous êtes automatiquement soumis au régime de l’indivision. Concrètement, le bien est réputé appartenir aux deux partenaires à parts égales (50/50), sauf si l’acte notarié d’acquisition prévoit une autre répartition.
Pour les PACS conclus après le 1er janvier 2007, le régime par défaut est celui de la séparation des biens. Chacun est alors propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière. Par exemple, si vous avez financé 30 % du prix d’achat, vous détenez 30 % du bien.
Il reste cependant possible, même pour un PACS conclu après cette date, d’opter pour le régime de l’indivision. Cette option peut être choisie au moment de la signature du PACS ou ajoutée ultérieurement via une convention modificative enregistrée auprès du notaire ou du greffe.
Séparation par divorce
Lors d’un divorce, le devenir du bien immobilier dépend directement du régime matrimonial choisi au moment de votre union :
Ce cadre juridique servira ensuite de base pour définir les solutions possibles concernant le prêt immobilier (rachat de soulte, maintien du co-emprunt, vente du bien…).
La désolidarisation : lorsque l’un des deux co-emprunteurs veut conserver le bien
Lors d’un prêt immobilier, les co-emprunteurs sont solidaires du remboursement du prêt l’un pour l’autre. Et cette solidarité se poursuit même après la séparation, ce qui veut dire qu’en cas de défaut de paiement de votre co-emprunteur, la banque pourra vous demander de régler les sommes dues.
Pour éviter cela, il est possible de demander une désolidarisation du prêt. Ce qui signifie que l’une des deux parties prenantes cesse d’être co-emprunteur. C’est alors l’autre co-emprunteur qui doit rembourser la totalité de l’emprunt. Ce changement doit être validé par la banque après demande écrite des co-emprunteurs, et fixé par un acte notarié.
Les banques ne valident pas systématiquement les demandes de désolidarisation. En effet, il y a un risque de non remboursement puisque la somme restant est plus importante pour l’emprunteur qui se retrouve seul. Il est alors parfois possible de proposer une autre garantie en remplacement du co-emprunteur manquant, pour rassurer la banque lors des négociations (caution, hypothèque …).
Attention, après une désolidarisation du prêt, il faudra impérativement modifier votre assurance emprunteur :
Même après la désolidarisation, le bien appartient toujours aux deux co-emprunteurs. Pour supprimer le droit de propriété à l’ancien co-emprunteur il est donc nécessaire de dresser un nouvel acte de propriété avec un seul acquéreur. À partir de là, l’ex conjoint concerné n’a donc plus aucun droit sur le bien.
Cela se produit la plupart du temps à l’occasion d’un rachat de soulte : le co-propriétaire qui garde le bien rachète la part possédée par le co-propriétaire sortant, donc il soustrait sa part du capital restant à rembourser sur le prêt.
Si aucun des deux co-emprunteurs ne veut conserver le bien immobilier
Dans ce cas le bien sera vendu et le produit de la vente servira à rembourser les échéances restantes. Si une plus-value est réalisée chaque partie conserve la part qui lui revient en fonction de son pourcentage de participation à l’achat.
Attention toutefois, le fait de rembourser un prêt immobilier de manière anticipée peut engendrer des frais supplémentaires. Et il peut arriver que le prix de vente du bien ne suffise pas à combler les mensualités restantes. Dans ce cas, chaque co-emprunteur doit rembourser les sommes qui correspondent.
Si les deux co-emprunteurs veulent conserver le bien
Il arrive que, malgré une séparation, les deux ex-co-emprunteurs souhaitent continuer à conserver le bien immobilier, par exemple pour préserver le cadre de vie de leurs enfants. Cette option n’est envisageable sereinement que si le dialogue reste possible et qu’aucun litige majeur ne subsiste entre vous.
Dans ce cas, il est possible de poursuivre le remboursement du prêt sans modification du contrat existant. La répartition des échéances peut rester identique, ou évoluer en fonction de la nouvelle situation financière de chacun. Par exemple, si l’un des deux quitte le logement et doit assumer un loyer, son reste à vivre diminue et sa capacité de remboursement peut être réajustée. À l’inverse, une évolution professionnelle peut aussi justifier une nouvelle répartition.
Même en l’absence de changement dans le partage des mensualités, il est indispensable d’informer votre banque de l’évolution de votre situation personnelle. Cela permet d’anticiper toute difficulté et de sécuriser la gestion du prêt dans la durée.
Séparation des co-emprunteurs : consultez nos questions/réponses
Dans la majorité des cas, les co-emprunteurs restent solidaires du remboursement, même en cas de séparation. Tant que le contrat de prêt n’a pas été modifié, chacun reste légalement responsable du paiement des mensualités, qu’il vive encore dans le bien ou non.
La désolidarisation est possible, mais elle doit être validée par la banque. L’établissement vérifie que l’emprunteur restant peut assumer seul la charge du crédit. Une étude de solvabilité est donc systématique et peut mener à un refus si les garanties ne sont plus jugées suffisantes.
L’assurance emprunteur doit être ajustée en fonction de la nouvelle répartition du prêt. Si l’un des co-emprunteurs sort du crédit, sa part d’assurance est supprimée. Si les quotités changent (ex. : passage de 50/50 à 100 % sur un seul emprunteur), le contrat doit être modifié ou renégocié pour refléter cette nouvelle configuration.
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