L'amortissement immobilier désigne la prise en compte de la perte de valeur progressive d'un bien immobilier dans le temps, due à son usure naturelle ou à son vieillissement. Ce mécanisme est notamment utilisé dans le cadre fiscal et comptable pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leur imposition.
Ce qu'il faut savoir sur l'amortissement immobilier
L'amortissement immobilier repose sur un principe simple : un bien perd de la valeur au fil des années en raison de son usure. En comptabilité et en fiscalité, cette dépréciation peut être déduite des revenus générés par le bien, réduisant ainsi la base imposable du propriétaire.
Ce mécanisme concerne principalement les investisseurs locatifs. Sous le régime fiscal dit "réel", il est possible de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, qui lui ne se déprécie pas) de ses revenus fonciers ou de ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le statut choisi. Le Budget 2026 a d'ailleurs renforcé ce dispositif en introduisant un amortissement fiscal pour les investissements locatifs, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien.
L'amortissement immobilier dans la pratique :
exemples concrets
Prenons un exemple concret : un propriétaire achète un appartement destiné à la location pour 200 000 euros (valeur du bâti seule, hors terrain). Sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il peut amortir ce bien sur une durée généralement comprise entre 25 et 40 ans. Cela représente une déduction annuelle pouvant aller jusqu'à 8 000 euros de ses revenus locatifs, réduisant significativement son impôt.
Dans le cadre du Budget 2026, un propriétaire réalisant un investissement locatif dans le neuf peut bénéficier d'un taux d'amortissement allant de 3,5 % à 5,5 % par an, sous réserve de s'engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. Pour l'ancien, le dispositif est plafonné à 10 700 euros par an avec le même engagement locatif. Pensez également à souscrire une assurance habitation adaptée pour protéger votre bien tout au long de cette période.
Consultez nos questions/réponses
Pour calculer l'amortissement d'un bien immobilier, il faut diviser la valeur du bâti (hors terrain, qui n'est jamais amortissable) par sa durée d'amortissement. Par exemple, pour un bien dont la valeur bâtie est de 200 000 euros amortie sur 25 ans, la déduction annuelle sera de 8 000 euros. Ce montant vient ensuite réduire la base imposable du propriétaire bailleur sur ses revenus locatifs.
La durée d'amortissement d'un bien immobilier varie généralement entre 25 et 40 ans, selon la nature du bien et le régime fiscal applicable. Il est important de noter que le terrain sur lequel est construit le bien est exclu du calcul : seule la valeur de la construction est prise en compte, car le foncier est considéré comme non soumis à l'usure.
Non, l'amortissement immobilier s'applique principalement aux investisseurs locatifs ayant opté pour un régime fiscal "réel". Il est notamment accessible aux loueurs en meublé (LMNP) ou aux propriétaires relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les propriétaires soumis au régime micro-foncier ou micro-BIC ne peuvent pas en bénéficier directement.
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