La caution hypothécaire (ou cautionnement réel) est une garantie par laquelle une personne (le garant) accepte de mettre un bien immobilier lui appartenant en hypothèque pour couvrir le prêt immobilier d'un autre emprunteur (généralement un membre de sa famille). En cas de défaillance définitive de l'emprunteur, la banque a le droit de faire saisir et vendre le bien du garant pour récupérer les sommes dues.
Qu'est-ce que la caution hypothécaire ?
Contrairement à une caution simple (où le garant s'engage sur l'ensemble de ses revenus et biens), la caution hypothécaire limite l'engagement du garant à la valeur du seul bien immobilier désigné dans l'acte.
Ce mécanisme est une solution de dernier recours, souvent activée lorsque :
L'acte doit obligatoirement être rédigé par un notaire et inscrit au service de la publicité foncière.
Contexte et utilisation de la caution hypothécaire
Dans la pratique, ce dispositif est protecteur pour le garant sur un point : si l'emprunteur ne paie plus, la banque ne peut pas saisir les comptes bancaires ou le salaire du garant, elle ne peut s'en prendre qu'au bien hypothéqué.
Néanmoins, le risque reste lourd (perte du bien immobilier mis en garantie). C'est pourquoi les banques imposent, en parallèle, la souscription d'une assurance emprunteur rigoureuse sur la tête de l'emprunteur. Cette assurance sert de premier bouclier : en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur, c'est elle qui rembourse la banque, évitant ainsi que le bien immobilier du garant ne soit saisi.
Consultez nos questions/réponses
Toute personne majeure propriétaire d'un bien immobilier libre de tout crédit (ou dont le crédit est presque intégralement remboursé). En pratique, ce mécanisme est majoritairement utilisé dans un cadre familial (parents pour leurs enfants).
Puisqu'elle requiert une inscription hypothécaire et un acte notarié, elle engendre des frais d'établissement (émoluments du notaire, taxe de publicité foncière) qui représentent généralement entre 1,5 % et 2 % de la valeur du prêt garanti.
La caution bancaire est un contrat commercial passé avec un organisme financier tiers qui mutualise les risques moyennant une commission. La caution hypothécaire est un acte de solidarité privé, par lequel un proche met un bien immobilier physique en gage pour sécuriser votre propre financement.
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