Publié le 6 juillet 2026
Liste des travaux à la charge du propriétaire : le guide complet
Temps de lecture : 7minutes
En tant que propriétaire bailleur, vous devez assurer la décence, la sécurité et l'habitabilité de votre logement locatif. Cela implique de réaliser les grosses réparations structurelles, de garantir la mise aux normes de sécurité et d'informer votre assureur de toute modification importante du bien.
L'essentiel :
Le propriétaire prend en charge les gros travaux structurels (toiture, murs porteurs, canalisations principales) et la mise aux normes de sécurité. Le locataire assure l'entretien courant du logement. En cas de refus du propriétaire, le locataire dispose de recours légaux (mise en demeure, commission de conciliation, tribunal). Un défaut d'entretien peut impacter votre couverture d'assurance habitation, avec une indemnisation réduite voire refusée en cas de sinistre. Conservez systématiquement factures et preuves de vos interventions.
Sommaire
- Qu'est-ce que la liste des travaux à la charge du propriétaire ?
- Quelles sont les obligations du propriétaire pour les travaux pendant la location ?
- Qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?
- Plomberie, chauffe-eau et installation électrique : qui paie quoi ?
- FAQ : consultez nos questions/réponses
Qu'est-ce que la liste des travaux à la charge du propriétaire ?
Lorsque vous louez un logement, il est essentiel de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prendre en charge les différents travaux d'entretien et de réparation. La loi encadre précisément ces obligations pour garantir à chacun ses droits et responsabilités.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, complétée par le Code civil (articles 1719 à 1724), définit les obligations du propriétaire bailleur dans tout contrat de location. Le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, et assurer la jouissance paisible du bien tout au long du bail. Cette garantie protège le locataire contre les vices ou défauts qui empêcheraient l'usage normal du logement.
Concrètement, tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives incombent au propriétaire. Il doit également intervenir en cas de vice de construction affectant la solidité ou l'usage du bien, sauf si les dommages résultent d'un événement de force majeure ou d'une faute du locataire.
Un propriétaire qui néglige ses obligations d'entretien s'expose à des risques importants, notamment en matière d'assurance. En cas de sinistre (dégât des eaux, incendie), si l'assureur constate que le défaut d'entretien a aggravé les dommages, l'indemnisation peut être réduite, voire refusée.
Quelles sont les obligations du propriétaire pour les travaux pendant la location ?
En tant que propriétaire bailleur, vous devez assurer tous les travaux indispensables au maintien en état du logement. Cela garantit la sécurité, la décence et le confort du locataire tout au long du bail.
Entretiens obligatoires et gros travaux
Le propriétaire doit prendre en charge tous les gros travaux nécessaires au maintien en état du logement. Cela inclut :
Selon service-public.fr ces obligations s'appliquent sauf si les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire. En cas de vétusté en location, les réparations locatives normalement à la charge du locataire redeviennent la responsabilité du bailleur. Si les travaux durent plus de 21 jours, vous devez accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée.
Mises aux normes et sécurité des occupants
Au-delà de l'entretien, le propriétaire doit garantir un logement décent répondant aux critères de sécurité. Cela implique la conformité de l'installation électrique aux normes de sécurité, notamment le tableau électrique (disjoncteurs différentiels, mise à la terre, nombre minimal de prises selon les pièces), un système de chauffage fonctionnel et sûr permettant une température convenable, et l'absence de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique (étanchéité, ventilation suffisante, installations de gaz conformes).
Vous devez fournir un diagnostic électrique pour toute installation de plus de 15 ans, valable 6 ans. La remise aux normes reste à votre charge, même si aucune sanction directe n'est prévue : votre responsabilité sera engagée en cas d'incident.
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, le propriétaire doit également veiller à la performance énergétique du logement. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, suivis des logements classés F en 2028 et E en 2034. Cette obligation impose des travaux de rénovation énergétique pour maintenir le bien sur le marché locatif.
Qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe précisément la liste des réparations locatives, c'est-à-dire les travaux d'entretien courant et les petites réparations qui incombent au locataire pendant toute la durée du bail. Selon ce texte et les informations de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), tout ce qui relève de l'usage normal du logement reste à la charge du locataire, tandis que le propriétaire prend en charge les grosses réparations, la vétusté et les travaux structurels.
Voici un récapitulatif pour y voir plus clair
Travaux à la charge du propriétaire
Travaux à la charge du locataire
En tant que locataire, vous devez veiller au bon état d'usage du logement et signaler rapidement toute dégradation importante au propriétaire pour éviter qu'elle ne s'aggrave. Conserver les factures et photos des travaux réalisés facilite la gestion des sinistres et préserve vos droits en cas de litige.
Plomberie, chauffe-eau et installation électrique : qui paie quoi ?
La plomberie et les sanitaires
En tant que propriétaire bailleur, vous devez garantir au locataire un logement décent équipé d'installations sanitaires en bon état de fonctionnement. Cette responsabilité couvre les grosses réparations : remplacement de canalisations vétustes, réparation de fuites importantes dans les conduites encastrées, mise aux normes de la plomberie ou changement d'équipements sanitaires défaillants (lavabo, bacs de douche, baignoire, WC).
La législation impose également le remplacement des canalisations au plomb dans les logements locatifs. Selon les sources professionnelles du secteur du bâtiment, la responsabilité du remplacement incombe au propriétaire du bâtiment, qu'il s'agisse d'un logement individuel ou d'un immeuble collectif. Le propriétaire est tenu d'effectuer un diagnostic précis de l'état des canalisations et, le cas échéant, de réaliser les travaux de remplacement pour garantir la sécurité sanitaire des occupants.
Le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations : remplacement des joints, des flotteurs de chasse d'eau, nettoyage des siphons et entretien de la robinetterie. Si une fuite survient à cause d'un défaut d'entretien du locataire, sa responsabilité peut être engagée. En revanche, si l'installation était défectueuse dès l'origine ou vétuste, c'est vous qui devez assumer les frais.
En cas de sinistre dégât des eaux lié à un manque d'entretien des canalisations, votre assureur peut appliquer une franchise majorée ou refuser la prise en charge.
Le chauffe-eau et les chaudières individuelles
Pour le chauffe-eau électrique, vous devez assurer son remplacement ou sa réparation en cas de panne liée à la vétusté ou à un défaut de l'appareil. Aucune obligation légale d'entretien annuel n'existe pour ce type d'équipement, mais un entretien régulier (détartrage tous les deux ans) prolonge sa durée de vie et évite les pannes coûteuses.
Concernant les chaudières individuelles (gaz, fioul, bois), l'entretien annuel obligatoire incombe au locataire, sauf clause contraire dans le bail. En tant que propriétaire, vous devez cependant fournir un appareil conforme et en bon état. Si la chaudière tombe en panne ou nécessite un remplacement du fait de son âge (plus de 15 ans), c'est à vous d'intervenir. Le système de chauffage doit garantir une température convenable dans l'ensemble du logement, conformément aux critères de décence définis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (service-public.fr).
Les installations électriques et l'entretien du logement
En matière d'installation électrique, vous êtes responsable de sa conformité et de sa mise aux normes. Cela implique de garantir la sécurité des occupants en fournissant une installation conforme aux normes en vigueur (disjoncteurs différentiels, mise à la terre, nombre minimal de prises selon les pièces). Vous devez fournir un diagnostic électrique pour toute installation de plus de 15 ans, valable 6 ans.
Au-delà de l'électricité, l'isolation du logement fait partie de vos obligations pour garantir un logement décent. Bien que le double vitrage ne soit pas strictement obligatoire, le remplacement de fenêtres simple vitrage par du double vitrage pour améliorer l'isolation thermique relève du propriétaire lorsque les menuiseries ne garantissent plus l'étanchéité et la performance énergétique minimale requise.
Conservez tous les justificatifs d'entretien et de réparation : en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux), votre assureur exigera ces preuves pour indemniser les dommages sans réduction de garantie.
Entretien du jardin privatif, gouttières et mur extérieur : locataire ou propriétaire ?
Lorsqu'un logement loué dispose d'un jardin privatif, d'une terrasse ou de parties extérieures, la question de leur entretien se pose rapidement. Qui doit tondre la pelouse, nettoyer les gouttières ou réparer un mur extérieur fissuré ? Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la répartition des responsabilités entre locataire et propriétaire. Voici ce que vous devez savoir pour éviter les litiges et protéger vos biens, dès l'entrée dans les lieux.
Les espaces verts et le jardin privatif
Le locataire est responsable de l'entretien courant du jardin privatif et des parties extérieures dont il a l'usage exclusif. Cela comprend la tonte de la pelouse, le désherbage des allées et massifs, l'arrosage des plantes, la taille des haies et arbustes, ainsi que le nettoyage des bassins et piscines. Il doit également veiller à l'entretien des installations d'arrosage (réparation, remplacement).
En revanche, les travaux structurels comme l'abattage d'arbres dangereux, l'élagage important ou la réfection d'une terrasse maçonnée restent à la charge du propriétaire, sauf clause contraire inscrite au bail. Si le jardin fait partie des espaces communs d'une copropriété, le locataire n'a pas à l'entretenir lui-même mais participe via les charges locatives. L'état des lieux d'entrée dans les lieux doit constater précisément l'état des extérieurs pour éviter tout litige ultérieur.
Les façades, volets, gouttières et clôtures
Le locataire assure l'entretien courant des volets (graissage des mécanismes et des gonds, remplacement de quelques lames ou poulies) et le nettoyage régulier des auvents et terrasses (enlèvement de la mousse). Pour les gouttières, le nettoyage courant (enlèvement des feuilles mortes, dégorgement des conduits) incombe au locataire selon le décret de 1987. Si les volets sont dégradés par vétusté ou nécessitent un remplacement complet, c'est au propriétaire d'intervenir.
L'entretien des façades (ravalement, réparations structurelles), des murs extérieurs (réfection d'un mur fissuré ou endommagé) et des clôtures (remplacement d'un portail vétuste) relève du bailleur. Le remplacement ou la réparation structurelle des gouttières (fixations cassées, gouttière percée) reste également à la charge du propriétaire. Le locataire doit toutefois signaler rapidement toute dégradation pour éviter l'aggravation des dommages et préserver sa responsabilité.
Recours du locataire contre le propriétaire et baisse de loyer pour travaux non réalisés
Lorsque votre propriétaire refuse ou tarde à réaliser les travaux nécessaires à la sécurité ou à la décence de votre logement, vous disposez de plusieurs étapes de recours pour faire valoir vos droits et garantir votre jouissance paisible du bien.
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
Après avoir signalé le problème sans succès, formalisez votre demande au propriétaire en décrivant précisément les désordres constatés (fuites, absence de chauffage, infiltrations), les travaux nécessaires et un délai raisonnable pour leur exécution (généralement 8 jours minimum). Conservez toutes les preuves : photos, échanges antérieurs et factures éventuelles. Cette étape crée une preuve écrite indispensable pour toute action ultérieure.
Saisissez la Commission départementale de conciliation
Si la mise en demeure reste sans réponse, adressez-vous à cet organisme gratuit et neutre qui aide locataires et propriétaires à trouver une solution amiable. Selon service-public.fr (fiche F31699, la saisine peut s'effectuer en ligne dans la plupart des départements depuis 2025), la saisine peut s'effectuer en ligne dans la plupart des départements depuis 2025. Préparez votre dossier avec le bail, les états des lieux, les courriers échangés et vos preuves photographiques. Cette démarche, vivement recommandée avant tout recours judiciaire, permet souvent de débloquer la situation rapidement.
Engagez un recours devant le Tribunal judiciaire
Vous disposez de 3 ans après l'apparition du litige pour agir. Le juge examine si le défaut d'entretien résulte de la négligence du bailleur et non de cas fortuits ou de force majeure. Il peut ordonner la réalisation des travaux, accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ou prononcer la résiliation du bail selon la gravité de la situation.
Demandez une réduction de loyer proportionnelle
Si les travaux non réalisés vous privent d'une partie de votre logement ou génèrent des nuisances importantes pendant plus de 21 jours, vous pouvez demander au juge une diminution temporaire du loyer. Cette réduction pour trouble de jouissance doit être proportionnelle à la gêne subie et à sa durée. Le principe est simple : le loyer correspond à la jouissance normale du bien ; si celle-ci est entravée durablement, le montant peut être ajusté. Par exemple, si une pièce sur quatre devient inutilisable pendant deux mois dans un logement loué 800 €, la réduction peut atteindre 200 € par mois.
Un propriétaire peut-il décider de faire des travaux chez son locataire ?
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez réaliser des travaux dans le logement loué, à condition de respecter les droits de votre locataire. L'article 7-e de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit permettre l'accès aux lieux pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal du logement, ainsi que de travaux d'amélioration de la performance énergétique. Vous devez informer le locataire par écrit, bien qu'aucun préavis légal minimal ne soit imposé.
Avant une remise en location, vous devez effectuer les travaux de remise en état nécessaires pour garantir un logement décent et conforme aux critères de sécurité. Cela comprend notamment la réparation des ouvertures intérieures défectueuses, la mise aux normes électriques et la réfection des installations sanitaires.
Pour les travaux réalisés par le locataire, le principe est clair : pour obtenir une prise en charge, le locataire doit avoir obtenu votre accord écrit préalable. L'article 7-f de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que certains travaux d'amélioration peuvent être réalisés aux frais du locataire, avec possibilité de déduction sur les loyers futurs si un accord a été formalisé.
Voici quelques exemples courants de travaux pouvant donner lieu à indemnisation sous conditions :
Conseil : conservez systématiquement toutes vos factures et l'accord écrit avant d'engager des travaux pour faciliter l'indemnisation en cas de sinistre.
Bon à savoir
En tant que propriétaire bailleur, pensez à déclarer tous les travaux importants à votre assureur pour éviter toute réduction d'indemnisation en cas de sinistre. Conservez systématiquement les factures et justificatifs de vos travaux d'entretien pour faciliter la prise en charge par votre assurance. Découvrez notre assurance habitation adaptée aux propriétaires bailleurs.
Sources :
Legifrance.gouv.fr – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310
Legifrance.gouv.fr – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127
Legifrance.gouv.fr – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028806598
Service-public.gouv.fr - https://www.service-public.gouv.fr
Legifrance.gouv.fr – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148
Legifrance.gouv.fr – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/
Legifrance.gouv.fr – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/
Liste des travaux à la charge du propriétaire :
consultez nos questions/réponses
Le propriétaire doit assurer tous les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant. Cela comprend les grosses réparations structurelles (toiture, murs porteurs, canalisations principales), la mise aux normes de sécurité, les travaux d'amélioration des parties communes et le maintien du logement en état décent. En cas de défaillance d'un équipement fixe (chaudière, chauffe-eau, ascenseur, visiophone, digicode), le remplacement incombe également au bailleur, sauf si la panne résulte d'un défaut d'entretien du locataire.
Les réparations locatives correspondent à l'entretien courant et aux petites réparations liées à l'usage normal du logement. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 détaille cette liste officielle :
Le locataire doit également veiller à l'entretien régulier des équipements pour éviter leur dégradation.
Le locataire peut exiger du propriétaire tous les travaux nécessaires pour maintenir le logement décent et en bon état. Cela inclut la réparation d'un chauffage défaillant, la remise aux normes électriques, le traitement des infiltrations ou moisissures, et la réparation des équipements essentiels (sanitaires, fenêtres). Si le bailleur refuse, le locataire doit d'abord l'informer par lettre recommandée, puis peut saisir la commission de conciliation ou le juge pour obtenir l'exécution des travaux.
L'entretien courant du chauffe-eau électrique (rinçage, prévention du gel en période d'inoccupation) incombe au locataire. En revanche, le détartrage, le remplacement de la résistance ou de la cuve défaillante restent à la charge du propriétaire. Pour les chauffe-eau à gaz et tout système de chauffage collectif, l'entretien annuel obligatoire est à la charge du locataire, sauf clause contraire du bail. En cas de panne due à un défaut d'origine ou à la vétusté, c'est au propriétaire de remplacer l'appareil.
La répartition dépend de la nature des travaux. Le locataire paie l'entretien courant et les petites réparations définies par le décret de 1987. Le propriétaire prend en charge les grosses réparations, la mise aux normes, les travaux structurels et le remplacement des équipements vétustes ou défaillants. Les frais de dératisation et de désinsectisation restent à la charge du propriétaire, sauf faute manifeste et prouvée du locataire. En cas de sinistre (dégâts des eaux, incendie), votre assurance habitation peut couvrir les dommages selon les garanties souscrites. Conservez toujours factures et justificatifs pour faciliter la gestion des litiges.
Dans un logement HLM, le bailleur social a les mêmes obligations qu'un bailleur privé selon la loi du 6 juillet 1989 : délivrer un logement décent, assurer l'entretien des équipements et effectuer les grosses réparations. Toutefois, les travaux dans le parc social sont souvent encadrés par des programmes de rénovation spécifiques et des financements publics. Le bailleur HLM doit maintenir les locaux en bon état d'habitabilité et garantir la sécurité des installations, conformément aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation. Source : service-public.fr et loi n°89-462.
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