Loi Elan : ce qui change pour les copropriétés

Applicable depuis le 23 novembre 2018, la loi Elan portant sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, a modifié beaucoup de choses pour les copropriétés. Son objectif ? Simplifier et faciliter le droit à la copropriété. Mais concrètement, qu'est-ce que la loi Elan change pour les copropriétés ?

La loi Elan apporte des améliorations concrètes pour simplifier la vie des copropriétaires et renforcer la transparence dans la gestion des immeubles. Objectif : rendre les démarches plus fluides, sécurisées et adaptées aux besoins actuels.

Elle introduit des outils numériques plus performants, des règles de gouvernance modernisées et des dispositifs pour prévenir les blocages en assemblée générale. Elle vise aussi à responsabiliser davantage le conseil syndical et à encadrer les retards de paiement pour préserver la santé financière des copropriétés. Enfin, elle clarifie la définition des parties communes et impose une mise en conformité des règlements pour tenir compte des évolutions législatives.

Voici les principaux changements à retenir :

• évolution dans l’extranet des copropriétés pour permettre un accès plus facile, sécurisé et en toute transparence. Une segmentation, en 3 parties, contenant chacune une liste de documents obligatoires est également précisée ;
• nouvelles modalités de votes simplifiées dans les assemblées générales afin d'éviter les blocages et d'accélérer la prise de décision ;
• changements concernant le conseil syndical qui aura un rôle renforcé et plus de contrôle ;
• durcissement des règles concernant les retards de paiement et les provisions élargies aux travaux non compris dans le budget prévisionnel ;
• évolution de la définition d'une partie commune, incluant notamment le droit accessoire, le droit d’affichage et le droit de construire ;
• mise en conformité du règlement de copropriété afin de tenir compte de l'évolution des lois.

La loi Elan (n°2018-1021), entrée en vigueur le 25 novembre 2018, impose la mise à disposition dématérialisée d’une liste minimale de documents pour les copropriétaires et le conseil syndical. Cette obligation vise à garantir la transparence et l’accès simplifié aux informations essentielles. Le syndic peut compléter cette liste avec des documents supplémentaires jugés utiles. En tout, 20 documents sont concernés, répartis en trois catégories :

• Pour tous les copropriétaires (9 documents) : règlement de copropriété, fiche synthétique, carnet d’entretien, diagnostics techniques, contrats d’assurance, contrats et marchés en cours, contrats d’entretien, procès-verbaux des 3 dernières AG, contrat de syndic.
• Pour chaque copropriétaire (4 documents) : compte individuel, montant des charges des 2 derniers exercices, part du fonds travaux, avis d’appels de fonds des 3 dernières années.
• Pour le conseil syndical (7 documents) : liste des copropriétaires, balances générales, relevé des charges et produits, relevés bancaires, procédures judiciaires en cours, carte professionnelle du syndic, attestation d’assurance et garantie financière.

Le conseil syndical est chargé de vérifier que le syndic respecte cette obligation et de réclamer tout document manquant.

Pour faciliter la prise de décision et éviter les blocages, la loi Elan introduit plusieurs nouveautés :

• Convocation simplifiée : un seul copropriétaire peut demander la tenue d’une assemblée générale. Attention, les frais sont à sa charge et il ne peut ajouter que des sujets liés à ses droits.
• Participation à distance : l’AG peut se dérouler en présentiel, en visioconférence ou par vote par correspondance. Plus besoin de se déplacer pour participer !
• Mandats illimités : un copropriétaire peut désormais recevoir autant de mandats qu’il le souhaite, dans la limite de 10 % des voix (la sienne incluse).
• Délai pour les travaux : après un vote favorable, les travaux ne peuvent commencer qu’au bout de 2 mois. Ce délai permet à un copropriétaire absent de contester la décision devant le Tribunal judiciaire.

Pour améliorer la gestion des copropriétés, la loi Elan donne plus de pouvoirs au conseil syndical :

• Ouverture aux proches : les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent désormais rejoindre le conseil syndical. Un parent retraité peut par exemple s’impliquer.
• Accès aux documents garanti : le conseil syndical peut exiger du syndic la transmission des documents relatifs à la copropriété. En cas de refus, une pénalité de 15 € par jour de retard s’applique.
• Décisions facilitées : l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions courantes (entretien, réparations) à la majorité simple. Cette délégation dure 2 ans maximum, renouvelable.
• Action en justice : le président du conseil syndical peut assigner le syndic en justice sur décision de l’AG, si celui-ci lèse les copropriétaires ou refuse de fournir les pièces demandées dans un délai d’un mois. Des compensations financières peuvent être réclamées en plus des amendes.

Si un copropriétaire ne paie pas à temps ses charges et ses provisions, il recevra une mise en demeure avec un délai de paiement de 30 jours. Si malgré cette mise en demeure, il ne s'acquitte toujours pas de ses charges liées aux provisions du budget prévisionnel, il devra régler immédiatement l’intégralité des provisions des trimestres à venir.

Notez également que cet élargissement des règles de recouvrement des charges s'appliquent maintenant aux dépenses de travaux et aux cotisations du fond de travaux, même ceux qui n’étaient initialement pas inclus dans le budget prévisionnel tel que l'entretien, les équipements communs, la maintenance ou encore les diagnostics et autres études techniques.

La loi Elan du 23 novembre 2018 clarifie la définition des parties communes en copropriété afin d’assurer une meilleure transparence et une conformité avec la jurisprudence.

Selon la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Cette définition s’élargit désormais pour inclure des éléments liés au gros œuvre, comme les garde-corps ou les solives.

La loi Elan supprime également tout droit de construire, creuser ou surélever une partie commune. Par exemple, il n’est plus possible d’y réaliser des aménagements sans autorisation.

La loi Elan impose aux copropriétés de mettre à jour leur règlement de copropriété (RCP) pour intégrer la nouvelle définition des parties communes, notamment celles à usage privatif ou à jouissance exclusive. Cette mise en conformité devait être réalisée avant le 23 novembre 2021.

Aujourd’hui, cette obligation n’est plus une échéance à venir mais une exigence légale qui devrait déjà être respectée. Si votre copropriété n’a pas encore procédé à cette mise à jour, il est indispensable d’agir rapidement. Une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour voter la mise en conformité, qui doit être adoptée à la majorité simple conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Une fois la décision votée, le notaire doit publier les modifications afin de rendre le règlement opposable à tous, y compris aux futurs acquéreurs. Les frais de notaire sont répartis entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.