Il s’agit d’investir dans un bien immobilier meublé, pour le donner en location avec le mobilier et les équipements nécessaires à une habitation normale. Cet investissement peut être réalisé notamment dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées ou encore des résidences de tourisme. Un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans pourra être signé avec un exploitant professionnel..
En complément ou en alternative aux placements traditionnels, le dispositif LMNP revêt de nombreux avantages.
Si l’investissement immobilier locatif est un actif intéressant et incontournable dans la construction d’un patrimoine diversifié, pour autant il peut présenter des inconvénients en termes de contrainte de gestion des locataires.
La gestion du bien LMNP pour l’investisseur est simplifiée lorsque le bail est signé avec un exploitant professionnel puisqu’il prend en charge pour une longue durée l’occupation du bien et son entretien.
La préoccupation de location fréquemment rencontrée dans l’immobilier locatif est ainsi évacuée.
La location nue relève de la catégorie fiscale des revenus fonciers, quand la location meublée est fiscalement regardée comme une activité commerciale, imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
A ce titre et suivant le montant des revenus tirés des locations, l’investisseur peut choisir, entre le régime du micro-BIC ou le régime (du bénéfice) réel. Le premier permet de déduire des revenus un forfait de charges correspondant à 50% ou 71%du loyer encaissé suivant la nature de la location meublée.
Le second offre une déduction des charges réelles de propriété (notamment les frais d’acquisition, les dépenses d’entretien et de réparation mais aussi en présence d’un financement par crédit, les intérêts d’emprunt). Le cas échéant, les déficits provenant d’une activité non professionnelle sont imputables sur les bénéfices tirés d’activités semblables réalisés au cours des 10 années suivantes.
Mais la spécificité principale du régime réel est de permettre à l’investisseur d’amortir comptablement son actif en passant chaque année une charge comptable représentant une dépréciation de la valeur de l’immobilier et du mobilier. S’agissant d’un bien immobilier réputé par nature pour sa longévité, la dépréciation est donc purement théorique. Si l’amortissement ne peut créer un déficit fiscal, pour autant, il sera de nature à réduire considérablement l’assiette des revenus taxables, voire en présence d’intérêts d’emprunt déductibles, à les gommer complètement.
Puisque en effet, l’acquisition peut être réalisée via l’affectation de disponibilités financières mais aussi, via un emprunt bancaire. Les taux d’emprunt restant bas, il peut en effet être opportun de bénéficier du levier d’un crédit d’une durée de 10 à 20 années ; lequel pourrait courir jusqu’à l’âge prévisionnel de départ à la retraite. Le bien ainsi financé dégagera le moment venu un complément de revenus à la retraite.
Comme pour tout investissement immobilier, l’investisseur éclairé devra privilégier l’emplacement géographique du bien, notamment suivant sa destination (pour des étudiants, pour des séniors, pour le tourisme). Mais pour réussir une telle opération LMNP, l’investisseur devra aussi tenir compte des conditions du bail commercial et plus particulièrement de la qualité et de la solidité financière de l’exploitant puisqu’ils seront liés durablement.
Ces préalables vérifiés, les caractéristiques du dispositif LMNP sont de nature à en faire une excellente solution de préparation d’un complément de revenus à la retraite.
POINTS CLÉS
Probablement ni l’un, ni l’autre. Sous couvert de guerre commerciale avec la Chine, D Trump a engagé un bras de fer pour le leadership économique du XXIème siècle. La seule chose à peu près certaine est que le conflit va durer.
Seule son intensité devrait s’ajuster aux circonstances et à l’évolution du rapport de force entre les protagonistes. Le ralentissement de la croissance place le gouvernement chinois sous pression. Côté pile, l’empire du milieu conserve de sérieux atouts : un stade de développement qui laisse encore beaucoup de place à la croissance, une gouvernance politique efficace bien que très éloignée des standards occidentaux, le contrôle des flux de capitaux, des marges de manœuvres budgétaires avec un endettement qui, pour être élevé, n’en est pas moins domestique et donc sous étroite surveillance.
Tous ces éléments vont très probablement contribuer à maintenir la volatilité des marchés sur un niveau élevé tout au long de l’année. Dans un tel contexte, il nous semble opportun de se tourner vers les zones émergentes. Si l’ensemble des actifs émergents a beaucoup souffert en 2018 et, si la situation peut rester compliquée pour les quelques pays qui font la une des médias, beaucoup d’autres présentent des profils de croissance corrects assortis de valorisations plus que raisonnables.
Achevé de rédiger le le 30 mars 2019.
ALAIN DUMAS,
DIRECTEUR DE LA GESTION AUPRÈS D’ALLIANZ PATRIMOINE
Depuis 2015, le rythme des souscriptions a été très soutenu portant l’actif net sous gestion de la SCI à 524 M€ au 1er mars 2019.
De nombreux investissements ont pu être réalisés par les experts de la société de gestion Immovalor gestion, au travers d’un processus de sélection des dossiers extrêmement exigeant et en veillant à une large diversification.
Au 1er mars 2019, les actifs immobiliers directement détenus par la SCI représentent environ 55% du portefeuille.
Des investissements dans des fonds immobiliers positionnés sur des segments spécifiques ont été également mis en œuvre : résidences hôtelières en Espagne, commerces en région avec comme enseignes principales Babou ou Brico Dépôt. Cette poche contribue fortement à sa diversification géographique et sectorielle.
Enfin, au 1er mars, près du quart du portefeuille de la SCI est constitué de liquidités représentant pour une partie des engagements d’acquisition en cours de différents biens immobiliers qui intègreront le portefeuille dans les prochaines semaines.
Depuis son intégration dans les contrats concernés, Allianz Invest Pierre affiche une progression nette de frais de gestion de 13,04% au 1er mars 2019, réalisée de manière régulière. L’investissement dans la SCI Allianz Invest Pierre présente un risque de perte en capital.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En trois ans, près de 30 villes ont bénéficié de ces animations innovantes qui ont connu un franc succès. Plus de 20 000 personnes ont ainsi été sensibilisées à la prévention routière au travers de ce dispositif unique en France.
La nouvelle édition de l’Allianz Prévention Tour se focalise sur l’usage des nouveaux véhicules électriques individuels (NVEI : trottinettes électriques, hoverboards, gyroroues, etc.), démontrant la volonté d’Allianz France d’accompagner le développement de la mobilité du futur par des actions de prévention grand public. L’objectif est de mettre à la disposition du public des ateliers de sensibilisation et de formation pour les protéger et contribuer à rendre ces déplacements plus sûrs.
Outre les animations extérieures gratuites - Skid Concept (conduite sur faible adhérence), freinographe, piste NVEI et voiture-tonneau, les visiteurs peuvent également participer à des ateliers interactifs et/ou digitaux dans l’Unité Mobile d’Intervention :
AllianzGI s’est vue décerner, par le rapport d'évaluation des PRI (Principes pour l’Investissement Responsable des Nations Unies), la note " A+ " pour la deuxième année consécutive. Cette note vient récompenser l’approche ambitieuse déployée par la société en matière de stratégie et de gouvernance ESG. La gestion responsable recouvre désormais 144 milliards d’euros d’encours, avec 116 milliards ESG intégrée, 22 milliards en Investissement Socialement Responsable (ISR) et 6 milliards en Investissement d’impact. Ce rapport met en lumière notre approche en matière de gouvernance et d’engagement, illustrée notamment par notre participation à près de 8 000 assemblées générales d’actionnaires et 200 démarches individuelles d’engagement en 2017.
Allianz Global Investors (AllianzGI) est membre du Groupe Allianz et l’un des principaux gérants de stratégies actives du monde.
AllianzGI s’est vue décerner, par le rapport d'évaluation des PRI (Principes pour l’Investissement Responsable des Nations Unies), la note " A+ " pour la deuxième année consécutive. Cette note vient récompenser l’approche ambitieuse déployée par la société en matière de stratégie et de gouvernance ESG. La gestion responsable recouvre désormais 144 milliards d’euros d’encours, avec 116 milliards ESG intégrée, 22 milliards en Investissement Socialement Responsable (ISR) et 6 milliards en Investissement d’impact. Ce rapport met en lumière notre approche en matière de gouvernance et d’engagement, illustrée notamment par notre participation à près de 8 000 assemblées générales d’actionnaires et 200 démarches individuelles d’engagement en 2017.
Allianz Global Investors (AllianzGI) est membre du Groupe Allianz et l’un des principaux gérants de stratégies actives du monde.