C'est un document qui décrit aussi précisément que possible l'état d'un logement et ses équipements, à l'entrée du locataire dans les lieux, puis à sa sortie.
L'état des lieux sert de constat pour comparer l'évolution de l'état d'un appartement ou d'une maison (vide ou meublé, en location classique ou saisonnière) avant et après la location.
Il vise à protéger à la fois le locataire et le bailleur :
En théorie, le logement doit être dans le même état à l'arrivée et au départ du locataire.
Pour comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent appliquer une grille de vétusté à la signature du bail. La vétusté du logement (peintures, murs, sols...) correspond à une usure normale avec le temps. Elle n’est évidemment pas facturée au locataire.
Par contre, les détériorations dues à un usage anormal (trous, tâches, brûlures, fissures...) sont à la charge du locataire.
On dit que l'état des lieux est "contradictoire" car les deux parties l'établissent ensemble et il peut être discuté avant d'être signé d'un commun accord.
Les 2 parties, locataire et bailleur, doivent se rendre sur les lieux.
Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être facilement comparables, c'est leur but. Rédigez-les :
Un conseil :
Détailler l’état des lieux au maximum et si besoin, ajoutez des photos ou croquis. Ne vous limitez pas au descriptions générales mais dans le cas d'éventuelles dégradations ou de dysfonctionnements, faites-en un une description très précise.
A savoir
L'état des lieux n'est pas obligatoire dans les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Si le bail prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie, celui-ci n'est pas encadré par la loi.
S'il est effectué directement entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux d'entrée et de sortie est gratuit.
S'il est établi par l'intermédiaire d'un professionnel (un agent immobilier par exemple), le coût d'un état des lieux d'entrée peut être en partie à la charge du locataire mais à 2 conditions :
Par contre, les frais d'état des lieux de sortie sont à la charge du bailleur, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier (les frais sont alors répartis à part égale entre le locataire et le bailleur).
Les litiges ne sont pas rares sur les états des lieux. Le locataire et le propriétaire bailleur ont parfois du mal à se mettre d'accord sur le « caractère anormal » de la dégradation du bien. Dans ce cas, l’un ou l’autre peut faire appel à un huissier.
Comment ça se passe ? L’huissier convoque les deux parties 7 jours avant la date du constat par lettre recommandée. Le locataire et le bailleur ont intérêt à être présents pour défendre chacun leurs arguments.
L’absence d’état des lieux est souvent source de litiges.
Si un litige oppose le propriétaire ou le locataire, l’un des deux peut tenter de trouver une solution à l'amiable :
La procédure est gratuite.
En cas d'échec de la conciliation, il est toujours possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie après la signature de l'état des lieux de sortie.
Si le logement a subi des dégradations, le bailleur peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie (sur justificatifs de factures ou devis). Il a alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.
Quand le montant des réparations est supérieur au dépôt de garantie, le bailleur peut non seulement le conserver intégralement mais en plus, il peut demander au locataire de lui rembourser le solde.
Oui, le locataire peut demander une modification de l'état des lieux d'entrée :
Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (du département du logement) ou un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution à l'amiable. La procédure est gratuite.
Si aucune solution amiable n'est trouvée, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, du tribunal dont dépend le logement.
En revanche, l'état des lieux de sortie ne peut être modifié.