Achat immobilier : neuf ou ancien, comment choisir ?

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Vous êtes prêt à acheter un logement ? Il faut dire que les taux de crédit très bas et les dispositifs incitatifs de l’État ne peuvent que vous inciter à investir.

Seulement voilà, neuf ou ancien ? Voici un panorama des avantages et inconvénients de chacun.

Ancien ou neuf ?

Est considéré comme logement neuf un bien qui sort de terre et qui n'a jamais été habité dans les 5 ans suivant son achèvement. Il peut s’agir d’un appartement acheté sur plans, on parle alors de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’une maison individuelle.


Acheter un logement neuf

Plus chers que les biens anciens, les logements neufs sont relativement rares en centre-ville mais si l’on est prêt à s’installer en périphérie, ils ont l’avantage d’être plus fonctionnels et mieux isolés.

Les plus :

  • confort de l’aménagement et prestations (espaces optimisés, ascenseurs, parking en sous-sol, balcon, terrasse, etc.) ;
  • équipements performants répondant aux normes techniques et environnementales (isolation phonique et thermique optimale, installations électriques, gaz, etc.) ;
  • garanties constructeur, de parfait achèvement, biennale et décennale éliminent les risques de gros travaux à financer à court terme par la copropriété ;
  • frais de notaires réduits : les droits de mutation sont d’environ 2 à 3 % dans le neuf contre environ 6 à 8 % dans l'ancien ;
  • exonération de la taxe foncière pendant 2 ans qui suit l’achèvement de la construction (dans la plupart des communes) ;
  • pour les investisseurs, réduction d’impôts pour l’investissement locatif dans le neuf grâce à la loi Pinel : si le bien est mis en location pendant 6 ans minimum, l’investisseur bénéficie, sous certaines conditions, de 12 à 21 % de réduction d’impôt (soit jusqu’à 6 000 € /an), et peut louer le bien à ses ascendants ou descendants, mais le locataire doit s’engager à en faire sa résidence principale (exit donc les locations de courtes durées ou saisonnières).

Les moins :

  • prix supérieurs de 10 à 20 % par rapport à l’ancien ;
  • peu de programmes neufs en centre-ville ;
  • délais d’attente de 12 à 18 mois entre la signature du contrat et l’emménagement ;
  • difficulté à appréhender le produit final: luminosité, vis-à-vis, espace ;
  • charges de copropriété élevées (espaces verts, équipements, etc.) ;
  • financement des travaux au fur et à mesure de l’état d’avancement du logement.

Bon à savoir
Vous pouvez trouver un logement neuf sur des sites spécialisés comme Neuf.logic-immo.com.

Si vous n’êtes pas contraint par le secteur géographique ou la surface, tous les promoteurs immobiliers ont des queues de programme qu’ils souhaitent vendre rapidement pour boucler leurs opérations, et dans ce cas une négociation est toujours envisageable.


Acheter un logement ancien

L’offre est beaucoup plus large, surtout en ville, et le prix du mètre carré est généralement plus intéressant que dans le neuf, mais les frais générés par l’achat d'un bien immobilier ancien ne sont pas à négliger.

Les plus :

  • coût d’acquisition moins élevé que dans le neufde 10 à 20 % ;
  • disponibilité quasi immédiate, 2 mois après l’achat la signature de la promesse ;
  • grande diversité de biens avec une situation géographique souvent plus favorable par rapport aux commerces, écoles, transports, etc. ;
  • charmeet caractère : cheminée, parquet, moulures, hauteur sous plafond ;
  • accès à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) depuis le 1er janvier 2016 (voir encadré ci-dessous) ;
  • crédit d’impôts pour la transition énergétique (CITE), jusqu’à 16 000 € pour un couple, plus 400 € par personne à charge sur une période de 5 ans ;
  • possibilité de bénéficier de la TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation.

Les moins :

  • frais de notaires 6 à 8 % ;
  • financement des travaux de rénovation et de mises aux normes (électricité, isolation, etc.) ;
  • dépenses d’entretien plus élevées liées à l’usure ;
  • consommations d’énergie supérieures.

Le bouche à oreille dans votre entourage est très souvent négligé et pourtant c’est un système rudimentaire qui continue à faire ses preuves. Sinon si vous avez d’ores et déjà votre financement avec un peu de temps devant vous, les salles de ventes aux enchères regorgent d’opportunités qui ne sont pas uniquement destinées aux professionnels du secteur.

Les aides à l’achat

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale, dans l’ancien comme dans le neuf.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements.

Pour aller plus loin sur les prêts pour acheter un logement.

Informations publiées en juin 2016.

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