Conflits locatifs : que faire en cas de litige entre locataire et propriétaire ?

Le principal sujet de litige entre un propriétaire bailleur et son locataire concerne les troubles de jouissance (insalubrité, humidité ou encore fuites d’eau), le montant du loyer ou sa majoration ainsi que les charges locatives. 

Mais pour éviter que ces litiges empoisonnent l’existence des uns comme des autres, nous vous faisons un petit tour d’horizon des astuces permettant de les éviter, ainsi que les recours possibles.

Comment éviter un litige avec votre propriétaire ?

  1. Lisez attentivement le bail
  2. Procédez à un état des lieux minutieux
  3. Souscrivez à une protection juridique si nécessaire
  4. Communiquez dès que besoin
  5. Faites appel à la CDC (commission départementale de conciliation)
Assurance habitation - Un couple de locataires qui serrent la main au propriétaire

Les usages pour éviter un litige

Lisez attentivement le bail

Le bail est un document de référence sur lequel le propriétaire et le locataire doivent s’appuyer. Il est docn recommandé de le lire avec attention avant signature afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Cela pourra notamment éviter de multiplier les litiges au moment de la révision à la hausse des loyers.
Concernant la modification de votre loyer, celui-ci ne peut être révisé qu’une fois par an (à condition qu'une clause soit inscrite dans votre bail). Mais si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.

Faites un état des lieux détaillé

Il ne faut pas négliger les étapes d’état des lieux d’entrée et de sortie de votre domicile. En comparant ces 2 documents, vous pourrez déterminer les éventuelles réparations à la charge du locataire et celles incombant au propriétaire.

Souscrivez une protection juridique au cas où

Certains contrats de bail peuvent contenir des clauses qui sont en réalité interdites (exemple : un propriétaire ne peut pas interdire à un locataire d’héberger quelqu’un).
Si vous ne connaissez pas vos droits, vous pourrez toujours souscrire, en tant que locataire, une protection juridique auprès de votre assureur. Vous pourrez bénéficier :

- de conseils juridiques
- d’une assistance en cas de réglement à l’amiable
- d’une prise en charge des frais juridiquessi le réglement à l'amiable n'est pas possible

A noter que la loi prévoit que le locataire souscrive une assurance habitation car il est responsable des dommages qu’il cause pendant toute la durée de la location de son logement. Le contrat de bail peut en effet prévoir la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d'assurance habitation du locataire.

Optez pour meilleure communication locataire / propriétaire

Si, en tant que locataire, vous souhaitez réaliser des travaux dans l’appartement que vous occupez, il vous faut d’abord obtenir l’accord préalable du propriétaire. En revanche, sachez que le propriétaire ne peut pas réaliser de travaux dans le logement en cours de bail sauf s'il sagit de travaux nécessaires à la conservation ou l’amélioration du logement.

Si un litige intervient, voici quelques bonnes pratiques

La solution à favoriser est bien sûr un règlement du litige à l’amiable en direct.

Le simple respect de la réglementation, précise en matière de location, permet généralement de trouver un accord.

Pour vous aider dans vos démarches, n'hésitez pas à consulter les exemples suivants :

récupérer des loyers impayésmettre fin au bail de votre locataireréviser le loyer de votre locatairecontester vos charges locatives

Si vous n'avez pas trouvé de terrain d'entente et que vous devez régler un litige, préférez la conciliation

Vous pouvez alors vous tourner vers la commission de conciliation de votre département.

Elle intervient en cas de litige lié :
- à la majoration du loyer
- au montant des charges et aux réparations locatives
- à l’état des lieux
- à la notion de décence
- au dépôt de garantie

La commission est saisie gratuitement. Elle rend un avis consultatif, dans les 2 mois après avoir entendu les 2 parties. À savoir : lors de cette conciliation, bailleur comme locataire peut se faire assister par une personne de son choix.

Recourez à la justice uniquement en dernier recours

Vos tentatives de conciliation n’ont rien donné ? Vous pouvez alors saisir le tribunal d’instance.

Préparez votre dossier en rassemblant tous les documents indispensables prouvant votre bonne foi :
- bail
- factures pour un litige concernant les charges
- photographie et devis de réparation en cas de dégradation de votre locataire ou de contestation de l’état des lieux sortant
- tout autre justificatif des évènements contestés (plaintes des voisins...).

À noter : dans une copropriété, n’hésitez pas à contacter le syndic. Il pourra parfois jouer un rôle de médiateur.

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