Comment choisir son prêt immobilier ?

Tout projet immobilier nécessite réflexions. Vient un moment où il faut faire un choix entre ville ou campagne, appartement ou maison, neuf ou ancien... 

Mais tous ces choix sont déterminés par un facteur incontournable : le budget ! Et c'est là que le prêt immobilier entre en jeu. Ce choix est primordial et il nécessite quelques explications.

Couple qui se renseigne auprès d'une conseillère

Quel taux pour un prêt immobilier : taux fixe ou taux variable ?

Au moment de contracter son prêt immobilier pour financer son investissement, l'acheteur se voit proposer deux options : un crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable.

  • Si le crédit à taux fixe emporte le plus de suffrages en France, c'est parce qu'il apporte des garanties sur le long terme. Dès la signature, l'emprunteur connaît son échéancier et le coût réel de son prêt immobilier : montant des remboursements et TEG (taux effectif global, qui englobe le coût de l'emprunt, les frais de dossiers et d'assurances).
  • Dans la configuration d'un crédit immobilier à taux variable, l'incertitude est de mise mais peut s'avérer payante. Comme son nom l'indique, le taux varie chaque année. Il dépend généralement de l'indice Euribor et de la marge décidée par l'établissement bancaire. Plusieurs formes de prêt immobilier à taux variable ont cours :
    - les prêts à échéances fixes : ils assurent des mensualités quasi constantes, mais la durée fluctue
    - les prêts à taux variables "capés" : ils sont plafonnés vers le haut comme vers le bas.
    Le taux variable, ou révisable, est une solution intéressante quand le taux plafond proposé n’est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur.

Quelle que soit la formule choisie, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit immobilier avec le taux effectif global (TEG). Par ailleurs, la comparaison entre les offres de prêt immobilier ne doit pas seulement porter sur le taux d'intérêt, mais aussi sur le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, le coût des assurances, ou encore la possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe. Il est donc important de procéder à plusieurs simulations avant de choisir.

Durée et mensualités d'un prêt immobilier

La mensualité du prêt immobilier s'estime en fonction du principe établi des 33% d'endettement. Cette mesure légale prévient le surendettement et les risques d'impayés. Tous les frais du foyer interviennent dans le calcul. C'est à partir de cette mensualité qu'est déterminé le budget pour le projet immobilier. Et donc sa durée. En augmentant la durée des remboursements, on diminue ses mensualités ou on augmente son budget, tout en augmentant le coût de son crédit.

Il est important d'établir dès le départ la possibilité de réviser votre crédit immobilier et de faire évoluer vos mensualités en cours de remboursement. En France, les crédits immobiliers contractés ont généralement des durées comprises entre 15 et 25 ans. Au-delà de 25 ans, les banques vont porter un regard plus analytique sur la situation avant de donner leur accord : une carrière prometteuse, l'âge, l'état de santé...

Rembourser par anticipation son prêt immobilier

La législation prévoit la possibilité pour l'emprunteur de rembourser une partie ou la totalité de son prêt immobilier par anticipation. Ces remboursements sont soumis à des frais établis par l'établissement financier qui a contracté le prêt. Toutefois, la réglementation impose que l'indemnité ne dépasse pas six mois d'intérêts des sommes remboursées, ni être supérieure à 3% du capital restant dû.

Ces conditions sont négociables dès la souscription du prêt. En ce qui concerne un remboursement partiel, il faut prendre le temps de faire plusieurs calculs : évaluer le gain financier engendré par l'opération, estimer les frais de l'opération, et comparer les deux montants. D'autre part, la banque se réserve le droit de refuser tout remboursement partiel dont le montant serait inférieur à 10% du montant initial du crédit.

Crédit amortissable ou crédit in fine ?

La majorité des prêts immobiliers sont des crédits amortissables, dont les mensualités incluent le remboursement du capital et une partie des intérêts.

Il est toutefois possible d'opter pour un crédit in fine, qui consiste à couvrir uniquement les intérêts, puis à rembourser le capital en intégralité au terme de la durée d'engagement.

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